RATGEBER · Von Björn Hoss · 2026-05-21 · 8 Min. Lesezeit
§7b Sonderabschreibung Neubau: So wirkt die Sonder-AfA
Mit der §7b Sonder-AfA kannst du beim Neubau einer Mietwohnung in den ersten Jahren spürbar mehr abschreiben. Wir zeigen dir die Voraussetzungen und was das für deine Kapitalanlage-Rechnung bedeutet.
Wenn du in eine neu gebaute Mietwohnung investierst, lohnt sich ein genauer Blick auf §7b EStG. Diese sogenannte Sonderabschreibung gibt dir die Möglichkeit, in den ersten Jahren nach der Anschaffung deutlich mehr abzuschreiben als über die normale lineare AfA. Das senkt deine Steuerlast genau dann, wenn die Belastung durch die frische Finanzierung am höchsten ist – und genau deshalb taucht der Paragraf in fast jeder Investitionsrechnung für Neubauten auf.
Ich erkläre dir hier in Ruhe, was hinter der Sonder-AfA steckt, welche Bedingungen erfüllt sein müssen und wie sich der Effekt in einer realistischen Kapitalanlage-Rechnung niederschlägt. Vorweg: Die Regel klingt simpler, als sie in der Praxis ist, weil der Gesetzgeber sie mehrfach angepasst und mit Obergrenzen versehen hat.
Was ist die §7b Sonder-AfA überhaupt?
Die Sonderabschreibung nach §7b EStG ist eine zusätzliche Abschreibung obendrauf zur regulären linearen Gebäude-AfA. Sie wurde eingeführt, um den Bau neuer, bezahlbarer Mietwohnungen anzukurbeln. Konkret kannst du über einen Zeitraum von vier Jahren jährlich bis zu 5 Prozent der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zusätzlich absetzen – also bis zu 20 Prozent über vier Jahre, und das parallel zur normalen AfA.
Wichtig ist das Wort förderfähig. Nicht die gesamten Baukosten zählen in die Bemessungsgrundlage, sondern nur ein gedeckelter Betrag pro Quadratmeter. Diese Bemessungsgrundlagen-Obergrenze liegt unter der eigentlichen Baukostenobergrenze, ab der die Förderung ganz wegfällt. Beide Grenzen wurden im Laufe der Gesetzeshistorie mehrfach angehoben, weshalb es darauf ankommt, in welchem Zeitraum der Bauantrag bzw. die Bauanzeige getätigt wurde.
Wichtig: Dieser Artikel ist allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Ob §7b in deinem konkreten Fall greift, welche Bemessungsgrundlage und welcher Zeitraum gelten und wie hoch dein individueller Vorteil ausfällt, hängt von vielen Faktoren ab. Lass das immer von einem Steuerberater prüfen, bevor du eine Investitionsentscheidung triffst.
Die wichtigsten Voraussetzungen
Damit du die Sonderabschreibung nutzen kannst, müssen mehrere Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein. Die zentralen Punkte sind:
- Es muss neuer Wohnraum geschaffen werden, der vorher nicht existierte – ein reiner Kauf einer bestehenden Wohnung reicht nicht.
- Die Wohnung muss nach der Fertigstellung tatsächlich vermietet werden, und zwar über einen Mindestzeitraum von rund zehn Jahren zu Wohnzwecken.
- Die Baukosten dürfen eine gesetzlich festgelegte Obergrenze pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten – wird sie gerissen, entfällt die Förderung komplett, nicht nur anteilig.
- Für jüngere Förderzeiträume sind zusätzlich energetische Anforderungen (Effizienzhaus-Standard) Voraussetzung.
- Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss innerhalb des jeweils geltenden Förderfensters liegen.
Gerade der dritte Punkt ist der häufigste Stolperstein. Weil Baukosten in den letzten Jahren stark gestiegen sind, schaffen es viele Neubauten gar nicht mehr unter die Obergrenze – und dann ist die Sonder-AfA vom Tisch. Prüfe das also nicht nebenbei, sondern lass es dir vom Bauträger oder deinem Berater anhand der konkreten Kostenaufstellung bestätigen.
Wie sich die Sonder-AfA auf deine Rechnung auswirkt
Der eigentliche Charme der Sonderabschreibung liegt im zeitlichen Effekt. Du verschiebst Abschreibungsvolumen nach vorne. In den ersten vier Jahren hast du dadurch deutlich höhere Werbungskosten, was dein zu versteuerndes Einkommen drückt. Bei einem hohen persönlichen Steuersatz kann das pro Jahr eine spürbare Steuererstattung bedeuten, die deine Liquidität in der kritischen Anfangsphase der Finanzierung stützt.
Du solltest dabei aber zwei Dinge nüchtern sehen. Erstens: Die Sonder-AfA reduziert später deinen Restbuchwert, sodass nach Ablauf der vier Jahre die jährliche Abschreibung sinkt und der Steuervorteil zurückgeht. Du holst Geld in die Gegenwart, geschenkt bekommst du es nicht. Zweitens: Ein Steuervorteil rettet keine schlechte Immobilie. Lage, Mietniveau und Bausubstanz entscheiden über deinen langfristigen Erfolg – die AfA ist nur ein Beschleuniger, kein Fundament.
In einer sauberen Kapitalanlage-Rechnung modellierst du die Sonder-AfA deshalb getrennt: einmal das Szenario mit, einmal ohne. So siehst du, wie viel deines kalkulierten Cashflows wirklich aus der Immobilie kommt und wie viel aus dem Steuereffekt. Tools wie der Investitionsrechner in Inscalia bilden genau diese Unterscheidung ab, damit du nicht versehentlich eine Rechnung präsentierst, die nur dank Sonderabschreibung aufgeht.
Für wen sich der genaue Blick lohnt
Die Sonderabschreibung entfaltet ihre Wirkung vor allem bei Käufern mit hohem Grenzsteuersatz, weil der gesparte Steuerbetrag direkt vom persönlichen Satz abhängt. Wer wenig Einkommensteuer zahlt, profitiert entsprechend weniger. Auch die Haltedauer spielt eine Rolle: Da du die Wohnung ohnehin rund zehn Jahre vermieten musst, passt §7b gut zu einer langfristig orientierten Anlagestrategie und weniger zu kurzfristigen Verkaufsabsichten.
Im Vertrieb ist der Paragraf ein starkes Argument – aber nur, wenn er ehrlich eingesetzt wird. Versprich keinem Interessenten einen Steuervorteil, dessen Voraussetzungen das Objekt gar nicht erfüllt. Das fällt spätestens beim Steuerberater des Kunden auf und kostet dich Vertrauen.
Häufige Fragen
Kann ich die §7b Sonder-AfA mit der normalen Abschreibung kombinieren?
Ja, genau das ist der Kern. Die Sonderabschreibung läuft zusätzlich zur regulären linearen Gebäude-AfA. In den ersten vier Jahren addieren sich beide, danach läuft die lineare AfA allein weiter.
Was passiert, wenn ich die Wohnung vor Ablauf der Frist verkaufe oder selbst nutze?
Wenn du die geforderte Vermietung zu Wohnzwecken nicht über den vorgesehenen Zeitraum einhältst, kann die in Anspruch genommene Sonder-AfA rückwirkend aberkannt werden. Das kann zu erheblichen Steuernachzahlungen führen. Plane die Haltedauer also fest ein und besprich Ausnahmen vorab mit deinem Steuerberater.
Gilt §7b auch für gekaufte Bestandswohnungen?
Nein. Gefördert wird ausschließlich die Schaffung neuen Wohnraums. Eine Bestandswohnung, die schon vorher zum Wohnen genutzt wurde, fällt nicht darunter. Beim Kauf vom Bauträger im Jahr der Fertigstellung kann es dagegen passen – das hängt vom Einzelfall ab.
Woher weiß ich, welche Baukostenobergrenze für mein Objekt gilt?
Das richtet sich nach dem Zeitpunkt des Bauantrags bzw. der Bauanzeige, weil der Gesetzgeber die Grenzen über die Jahre verändert hat. Die genauen Werte und ob dein Objekt darunter bleibt, klärst du am besten mit dem Bauträger und deinem Steuerberater anhand der konkreten Kostenaufstellung.