RATGEBER · Von Björn Hoss · 2026-06-09 · 9 Min. Lesezeit

Immobilien-Exposé erstellen: Pflichtangaben, Aufbau & Vorlage (2026)

Der Praxis-Leitfaden: welche Angaben gesetzlich rein müssen, der Aufbau, der wirklich zum Termin führt, die typischen Fehler – und eine Reihenfolge zum Nachbauen.

Die meisten Exposés scheitern nicht am Design. Sie scheitern an zwei Dingen: Es fehlen Angaben, die der Gesetzgeber verlangt – das kann teuer werden. Und sie verlieren den Interessenten, bevor er überhaupt beim Grundriss ankommt. Beides lässt sich vermeiden, wenn du weißt, was rein muss und in welcher Reihenfolge.

Was rechtlich in ein Exposé gehört – und was ein Fehler kostet

Sobald du eine Immobilie kommerziell inserierst und ein gültiger Energieausweis vorliegt, schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG, § 87) vor, dass bestimmte Energie-Kennwerte schon in der Anzeige bzw. im Exposé stehen. Das ist keine Kür, sondern Pflicht – Verstöße sind eine Ordnungswidrigkeit und können mit einem Bußgeld geahndet werden (in der Spitze bis 10.000 €, § 108 GEG).

Praxis-Hinweis: Die Pflichtangaben gelten für die kommerzielle Anzeige. Reichst du das Exposé erst nach Erstkontakt nach, prüfe trotzdem früh, dass diese Werte vollständig und korrekt sind – nichts ist peinlicher (und angreifbarer) als ein nachträglich „korrigierter" Energiekennwert.

Der Aufbau, der zum Termin führt

Ein gutes Exposé erzählt eine kleine Geschichte und folgt dabei einer klaren Dramaturgie: erst Emotion, dann Fakten, dann der nächste Schritt. Wer mit der Heizungsanlage einsteigt, hat verloren. Wer mit dem besten Bild und der Lage einsteigt, hält den Leser lange genug, um danach mit Zahlen zu überzeugen.

  1. Titelbild + Headline: das stärkste Foto (oder die Visualisierung) plus ein Satz, der die Lage oder den Renditegedanken auf den Punkt bringt.
  2. Lage & Umfeld: konkret statt Floskel – Entfernung zu ÖPNV, Schule, Autobahn in Minuten, nicht „verkehrsgünstig gelegen".
  3. Objekt- & Ausstattungsbeschreibung: kurze Absätze, keine Textwüste. Was ist besonders? Was wurde saniert?
  4. Grundrisse & Flächen: pro Einheit, beschriftet, lesbar. Fehlende Grundrisse sind der häufigste Absprunggrund.
  5. Zahlen: Kaufpreis, Nebenkosten, bei Kapitalanlage Mietertrag und Rendite – transparent und nachvollziehbar.
  6. Energie & Pflichtangaben: die GEG-Werte von oben.
  7. Call-to-Action: ein klarer nächster Schritt mit Name, Telefon und Terminlink – nicht nur „bei Interesse melden".

Die fünf Fehler, die Käufer abschrecken

  1. Veraltete Daten: reservierte Einheiten oder alte Preise stehen noch drin. Bei manueller Pflege passiert das ständig.
  2. Bilder ohne Grundriss: schöne Fotos, aber der Interessent kann sich die Wohnung nicht vorstellen.
  3. Textwüste: drei Absätze ohne Zwischenüberschrift liest niemand zu Ende.
  4. Kein klarer CTA: Wer ruft an, wann, wie? Ohne konkreten nächsten Schritt versickert das Interesse.
  5. Fehlende Pflichtangaben: siehe oben – ärgerlich, vermeidbar und potenziell teuer.

PDF oder digitales Exposé?

Das PDF hat seinen Platz – es lässt sich weiterleiten und ausdrucken. Ein digitales Web-Exposé ist aber immer aktuell, kann interaktiv sein (z. B. mit Renditerechner) und zeigt dir, welche Abschnitte tatsächlich gelesen werden. In der Praxis fährst du am besten zweigleisig: ein digitales Exposé für den schnellen Versand und ein gebrandetes PDF für alle, die etwas in der Hand haben wollen. Wichtig ist nur, dass beide aus derselben Datenquelle kommen – sonst beginnt das Aktualisierungs-Chaos von vorn.

Pflege Objektdaten an genau einer Stelle und erzeuge Exposé, Web-Link und PDF daraus. So kann sich ein Preis nie an drei Orten unterscheiden. Genau dafür ist der Exposé-Generator in Inscalia gebaut.

Häufige Fragen

Sind die Pflichtangaben im Exposé wirklich verpflichtend?

Ja, sofern ein gültiger Energieausweis vorliegt und du die Immobilie kommerziell inserierst. Die genannten Energie-Kennwerte müssen dann bereits in der Anzeige erscheinen (§ 87 GEG).

Wie viele Bilder gehören in ein Exposé?

Lieber wenige gute als viele mittelmäßige. Ein starkes Titelbild, Außen- und Innenaufnahmen der wichtigsten Räume und – unverzichtbar – die Grundrisse. Qualität schlägt Quantität.

Exposé selbst bauen oder Software nutzen?

Für ein einzelnes Objekt reicht eine gute Vorlage. Sobald du mehrere Einheiten, wechselnde Preise und Reservierungen verwaltest, spart eine Software dir Zeit und schützt vor genau den Fehlern oben – weil die Daten zentral liegen und das Exposé sich automatisch aktualisiert.

Mehr dazu, wie sich Exposés automatisch aus Projektdaten erzeugen lassen, findest du auf der Seite zum Exposé-Generator. Und wenn du tiefer in die Vermarktung einsteigen willst: unser Leitfaden zur digitalen Neubau-Vermarktung passt gut dazu.

Ein Exposé verkauft nicht das Haus – es verkauft den nächsten Termin. Alles, was diesen Termin wahrscheinlicher macht, gehört rein. Alles andere lenkt ab.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt allgemeine Praxistipps und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist die jeweils aktuelle Fassung des GEG; im Zweifel hole rechtlichen Rat ein.

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