TECHNIK · Von Björn Hoss · 2026-07-31 · 8 Min. Lesezeit
OpenImmo verstehen: Der Standard für Immobiliendaten
Was OpenImmo ist, wofür der Standard genutzt wird und worauf beim Umzug von Objektdaten zwischen Systemen zu achten ist.
Wer Objektdaten zwischen zwei Systemen bewegt, stößt unweigerlich auf OpenImmo. Der Standard ist seit über zwei Jahrzehnten die gemeinsame Sprache der deutschen Immobilienbranche — und trotzdem sorgt er regelmäßig für Überraschungen.
Was OpenImmo ist
OpenImmo ist ein XML-basierter Standard zur Beschreibung von Immobilienangeboten. Er definiert, wie Objektart, Preise, Flächen, Ausstattung, Texte und Bilder strukturiert werden, damit unterschiedliche Systeme dieselben Daten verstehen.
Genutzt wird er vor allem in zwei Richtungen: Maklersoftware übergibt Objekte an Immobilienportale, und beim Wechsel der Software wandern Bestandsdaten von einem System ins andere.
Wie ein Transfer aufgebaut ist
Üblicherweise wird nicht eine einzelne Datei übergeben, sondern ein Paket: eine XML-Datei mit den strukturierten Angaben und daneben die zugehörigen Bilder und Dokumente. Die XML verweist auf die Dateinamen, das Paket wird als ZIP transportiert.
- Ein Transfer enthält einen Anbieter mit einer oder mehreren Immobilien
- Jede Immobilie trägt eine eigene Kennung des Quellsystems
- Anhänge werden über Dateinamen referenziert, nicht eingebettet
- Eine Aktionsart steuert, ob ein Objekt neu ist, geändert oder gelöscht wurde
Die typischen Stolperfallen
Namensräume
Der häufigste technische Fallstrick: Verschiedene Anbieter setzen unterschiedliche XML-Namensräume und Präfixe auf dasselbe Schema. Ein Import, der starr auf qualifizierte Namen prüft, scheitert dann an Dateien, die inhaltlich völlig korrekt sind. Wer OpenImmo einliest, sollte tolerant über die reinen Elementnamen gehen.
Dezimaltrenner
Der Standard sieht den Punkt als Dezimaltrenner vor. In der Praxis liefern deutsche Systeme aber regelmäßig Komma — und bei Tausenderpunkten wird es endgültig mehrdeutig. Aus 1.250 kann so schnell ein Kaufpreis von 1,25 Euro oder von 1.250 Euro werden.
Prüfen Sie nach jedem Import stichprobenartig die Zahlenfelder — insbesondere Kaufpreis, Wohnfläche und Hausgeld. Ein Faktor-Tausend-Fehler fällt in einer Liste mit hundert Objekten sonst nicht auf.
Unvollständige Pakete
Fehlen im ZIP die referenzierten Bilder, importiert das Zielsystem die Objekte ohne Medien — meist ohne Fehlermeldung. Das fällt erst auf, wenn ein Exposé erzeugt werden soll.
Was beim Systemwechsel wirklich zählt
Die technische Übernahme ist selten das Problem. Kritisch sind die Punkte, die OpenImmo gar nicht abdeckt: Interessentenzuordnungen, Notizen, Wiedervorlagen, Provisionsvereinbarungen und der Verlauf eines Vorgangs. Diese Daten stehen in keinem Standard und müssen separat betrachtet werden.
- Liefert das Altsystem einen vollständigen OpenImmo-Export inklusive Medien?
- Welche Felder nutzt Ihr Altsystem, die der Standard nicht kennt?
- Wie werden Interessenten und Aktivitäten übernommen?
- Gibt es eine Testdatei, mit der sich der Import vorab prüfen lässt?
Wie Inscalia damit umgeht
Inscalia kann OpenImmo-Pakete nach Standard 1.2 einlesen. Der Parser arbeitet bewusst namensraumtolerant, weil unterschiedliche Anbieter dasselbe Schema mit eigenen Präfixen ausliefern. Zahlen werden sowohl mit Punkt als auch mit Komma korrekt interpretiert.
Klar gesagt: Inscalia liest OpenImmo ein, erzeugt aber derzeit keinen OpenImmo-Export. Wenn Sie Objekte an Immobilienportale übergeben wollen, benötigen Sie dafür weiterhin Ihre bestehende Anbindung. Wir nennen das lieber offen, als Sie später damit zu überraschen.
OpenImmo löst den Transport von Objektdaten — nicht den Umzug einer Vertriebsorganisation. Wer das trennt, plant realistischer.