Ratgeber · Von Inscalia Redaktion · 2026-09-20 · 7 Min. Lesezeit

AfA für Kapitalanleger: linear, degressiv und was sich seit 2023 geändert hat

Wie die Gebäudeabschreibung nach § 7 EStG funktioniert: 2, 2,5 oder 3 Prozent linear, 5 Prozent degressiv nach § 7 Abs. 5a EStG, Kaufpreisaufteilung, kürzere Nutzungsdauer, anschaffungsnahe Herstellungskosten. Mit Rechenbeispiel.

Die Abschreibung ist der Grund, warum eine vermietete Wohnung steuerlich anders aussieht als ihr Kontoauszug: Ein Teil des Kaufpreises wird jedes Jahr als Aufwand angesetzt, ohne dass Geld fließt. Wer Kapitalanlagen berät, muss die Mechanik sicher erklären können, denn sie entscheidet über die Nachsteuer-Rendite und ist regelmäßig der Punkt, an dem Kunden nachfragen. Dieser Artikel erklärt die lineare und die degressive Gebäude-AfA nach § 7 EStG, die Änderungen seit 2023 und die Stellen, an denen in der Praxis Fehler passieren.

Grundprinzip

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über seine Nutzungsdauer. Bei vermieteten Immobilien im Privatvermögen ist sie Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 in Verbindung mit § 7 EStG). Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden, weil sich Grund und Boden nicht abnutzt. Deshalb ist der erste Schritt jeder AfA-Berechnung die Aufteilung des Kaufpreises.

Schritt 1: Kaufpreisaufteilung

Der Gesamtkaufpreis plus Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls Maklerprovision) wird in einen Anteil für Grund und Boden und einen Anteil für das Gebäude aufgeteilt. Eine Aufteilung im Kaufvertrag ist für das Finanzamt ein Anhaltspunkt, aber nicht bindend, wenn sie die realen Wertverhältnisse verfehlt. Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit; der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass diese Arbeitshilfe kein Gutachten ersetzt und im Streitfall ein Sachverständigengutachten den Vorrang hat (BFH, Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19).

Für die Beratung heißt das: Der Gebäudeanteil, mit dem du im Rechner arbeitest, muss begründbar sein. Bei Eigentumswohnungen in Städten mit hohen Bodenrichtwerten kann der Bodenanteil erheblich sein, und ein zu hoch angesetzter Gebäudeanteil führt zu einer Renditeprognose, die das Finanzamt später korrigiert.

Schritt 2: Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG

Die lineare AfA setzt jedes Jahr denselben Prozentsatz der Bemessungsgrundlage an. Für Gebäude, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und Wohnzwecken dienen, gelten nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG drei Sätze:

Maßgeblich ist das Jahr der Fertigstellung des Gebäudes, nicht das Jahr des Kaufs. Wer 2026 eine Wohnung in einem Haus von 1995 kauft, schreibt mit 2 Prozent ab. Die AfA beginnt mit dem Monat der Anschaffung und wird im ersten Jahr zeitanteilig angesetzt (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Anschaffung ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht die Beurkundung und nicht die Grundbucheintragung.

Der Satz von 3 Prozent wurde durch das Jahressteuergesetz 2022 eingeführt und gilt für Fertigstellungen ab 2023. Damit wurde die lineare AfA für Neubauten spürbar beschleunigt; die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes ist damit nicht gemeint, der Satz ist eine Typisierung.

Schritt 3: Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG

Mit dem Wachstumschancengesetz wurde in § 7 Abs. 5a EStG eine degressive AfA für Wohngebäude eingeführt. Sie beträgt 5 Prozent vom jeweiligen Restwert, also vom Buchwert nach Abzug der bisherigen Abschreibungen. Dadurch ist die AfA in den ersten Jahren höher als linear und sinkt dann jedes Jahr. Voraussetzungen:

Die degressive AfA ist ein Wahlrecht. Sie kann nach § 7 Abs. 5a Satz 6 EStG einmalig zur linearen AfA gewechselt werden; danach wird der Restwert linear über die Restnutzungsdauer verteilt. Ein Wechsel zurück ist nicht möglich. Sinnvoll ist der Wechsel, sobald die lineare AfA auf den Restwert höher wäre als 5 Prozent davon.

Rechenbeispiel (fiktive Werte): Gebäudeanteil 300.000 Euro, Neubau, Anschaffung im Jahr der Fertigstellung. Linear mit 3 Prozent: 9.000 Euro pro Jahr, jedes Jahr gleich. Degressiv mit 5 Prozent: im ersten Jahr 15.000 Euro, im zweiten Jahr 5 Prozent von 285.000 Euro, also 14.250 Euro, im dritten Jahr 13.537,50 Euro und so weiter. Nach einigen Jahren ist der Restwert so weit gesunken, dass ein Wechsel zur linearen AfA auf den Restwert mehr bringt. Den Zeitpunkt zeigt ein Jahr-für-Jahr-Vergleich.

Die degressive AfA kann mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG kombiniert werden, wenn deren Voraussetzungen erfüllt sind; das hat das Bundesfinanzministerium mit Schreiben vom 21. Mai 2025 klargestellt. Details zur Kombination stehen im Artikel zu § 7b und QNG.

Kürzere Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die typisierte, kann die AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer angesetzt werden. Das ist bei älteren Bestandsgebäuden interessant, weil eine Restnutzungsdauer von beispielsweise 30 Jahren statt 50 Jahren die jährliche AfA erhöht. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass der Steuerpflichtige sich jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall geeignet ist (BFH, Urteil vom 28. Juli 2021, IX R 25/19). In der Praxis wird ein Gutachten zur Restnutzungsdauer vorgelegt. Die Finanzverwaltung stellt an solche Gutachten Anforderungen, die im BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 beschrieben sind; ein reines Online-Gutachten ohne Objektbesichtigung wird regelmäßig nicht anerkannt.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Wer innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchführt, deren Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, muss diese Kosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG den Anschaffungskosten zurechnen. Sie sind dann nicht sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar, sondern erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Für die Beratung bei Bestandsobjekten mit geplanter Sanierung ist das ein Punkt, der in die Rechnung gehört, bevor der Kunde die Handwerker beauftragt.

Steuerwirkung: Wie die AfA beim Kunden ankommt

Die AfA mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Übersteigen die Werbungskosten (AfA, Schuldzinsen, nicht umlagefähige Kosten) die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust, der nach § 2 Abs. 3 EStG mit anderen Einkünften des Kunden, etwa seinem Gehalt, verrechnet wird. Die Steuerersparnis entspricht deshalb nicht der AfA, sondern der AfA multipliziert mit dem persönlichen Grenzsteuersatz. Bei einer AfA von 9.000 Euro und einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag ergibt sich eine Entlastung in der Größenordnung von 3.800 bis 4.000 Euro im Jahr, bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent entsprechend weniger. Wer dem Kunden den vollen AfA-Betrag als Vorteil nennt, nennt die falsche Zahl.

Eine Grenze setzt § 21 Abs. 2 EStG: Liegt die vereinbarte Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, und die Werbungskosten einschließlich AfA sind nur anteilig abziehbar. Liegt sie zwischen 50 und 66 Prozent, verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose. Erst ab 66 Prozent ist der volle Abzug ohne weitere Prüfung möglich. Das ist bei Vermietung an Angehörige der häufigste Stolperstein.

Was in der Beratung schiefgeht

In Inscalia rechnet der Renditerechner die AfA linear, degressiv, Denkmal und § 7b je Einheit über 30 Jahre, mit Wechselzeitpunkt und Steuerwirkung; das Ergebnis lässt sich in der Kunden-Akte speichern und im Beratungsmodus zeigen.

Formulierung im Gespräch: Erkläre AfA nicht als „Steuergeschenk", sondern als Verteilung der Anschaffungskosten. Der Kunde versteht dann auch, warum sie beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach § 23 EStG in die Gewinnermittlung zurückfließt und warum ein hoher Gebäudeanteil kein Selbstzweck ist.

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand September 2026; Änderungen möglich.

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