Ratgeber · Von Inscalia Redaktion · 2026-09-20 · 6 Min. Lesezeit

Bauträgervertrag und MaBV: Zahlungen nach Baufortschritt und Sicherheiten

Wer eine Neubauwohnung vom Bauträger kauft, zahlt in Raten nach Baufortschritt, und der Bauträger darf keinen Euro annehmen, bevor bestimmte Sicherheiten stehen. Was die Makler- und Bauträgerverordnung vorschreibt und wie du es dem Käufer erklärst.

Der Bauträgervertrag ist der häufigste Vertragstyp im Neubauvertrieb und der am wenigsten verstandene. Der Käufer erwirbt ein Grundstück oder einen Miteigentumsanteil und verpflichtet den Bauträger gleichzeitig, darauf ein Gebäude oder eine Wohnung zu errichten. Er zahlt, bevor die Wohnung fertig ist, an ein Unternehmen, das insolvent gehen kann. Genau dafür gibt es die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), und wer sie im Kundengespräch erklären kann, nimmt dem Käufer die Sorge, die ihn sonst am Ende zurückschrecken lässt.

Rechtsrahmen: BGB und MaBV

Seit 2018 regelt § 650u BGB den Bauträgervertrag als eigenen Vertragstyp. Er ist ein Kaufvertrag mit werkvertraglichen Elementen, muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden und unterliegt für die Bauleistung dem Werkvertragsrecht mit Abnahme und Gewährleistung. Nach § 650v BGB darf der Bauträger Abschlagszahlungen nur verlangen, soweit sie nach der auf § 34c GewO gestützten Verordnung, also der MaBV, zulässig sind. Der Ratenplan ist damit kein Verhandlungsgegenstand, sondern gesetzlich vorgegeben.

Die MaBV gilt für Gewerbetreibende mit Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 3a GewO, also für Bauträger. Ihre Vorschriften sind nach § 12 MaBV unabdingbar: Vereinbarungen, die zum Nachteil des Erwerbers davon abweichen, sind unwirksam. Verstöße sind nach § 18 MaBV bußgeldbewehrt.

Bevor Geld fließt: § 3 Abs. 1 MaBV

Der Bauträger darf Vermögenswerte des Erwerbers erst entgegennehmen, wenn mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind. Der Notar prüft sie und teilt dem Käufer mit, wann sie vorliegen; erst dann wird die erste Rate fällig.

• Der Bauträgervertrag ist rechtswirksam, und alle für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen liegen vor.
• Ein etwaiges vertragliches Rücktrittsrecht des Bauträgers ist erloschen oder abgelaufen.
• Zugunsten des Erwerbers ist eine Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB im Grundbuch eingetragen, an der vereinbarten Rangstelle.
• Die Freistellung des Vertragsobjekts von Grundpfandrechten, die dem Erwerber nicht übernommen werden, ist gesichert; die Gläubiger haben sich verpflichtet, die Einheit nach Kaufpreiszahlung freizugeben.
• Die Baugenehmigung ist erteilt oder gilt nach Landesrecht als erteilt, oder die zuständige Behörde hat bestätigt, dass mit dem Bau begonnen werden darf.

Die Vormerkung ist der zentrale Schutz des Käufers. Sie sichert seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung gegen spätere Verfügungen und gegen die Insolvenz des Bauträgers. Die Freistellungserklärung der Bank des Bauträgers sorgt dafür, dass der Käufer die Einheit lastenfrei bekommt, auch wenn das Gesamtprojekt mit einer Globalgrundschuld belastet ist.

Der Ratenplan nach § 3 Abs. 2 MaBV

Die Zahlung erfolgt in höchstens sieben Raten nach Baufortschritt. Die Verordnung legt fest, welche Bautenstände abgerechnet werden dürfen und mit welchem Anteil. Die erste Rate beträgt 30 Prozent des Kaufpreises nach Beginn der Erdarbeiten (bei Erbbaurecht 20 Prozent). Die übrigen Bautenstände werden als Anteile der restlichen Vertragssumme abgerechnet:

• 40 Prozent nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten
• 8 Prozent für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
• 3 Prozent für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
• 3 Prozent für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
• 3 Prozent für die Rohinstallation der Elektroanlagen
• 10 Prozent für den Fenstereinbau einschließlich Verglasung
• 6 Prozent für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
• 3 Prozent für den Estrich
• 4 Prozent für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
• 12 Prozent nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
• 3 Prozent für die Fassadenarbeiten
• 5 Prozent nach vollständiger Fertigstellung

Da nur sieben Raten zulässig sind, fasst der Vertrag mehrere Bautenstände zu einer Rate zusammen, aber immer so, dass eine Rate erst fällig wird, wenn alle darin enthaltenen Bautenstände erreicht sind. Ein Ratenplan, der von diesen Vorgaben zum Nachteil des Erwerbers abweicht, ist unwirksam; nach der Rechtsprechung wird der Kaufpreis dann erst mit der Abnahme fällig.

Für das Kundengespräch: Der Käufer zahlt nie für etwas, das noch nicht gebaut ist. Jede Rate entspricht einem erreichten Bautenstand, und die letzten fünf Prozent fließen erst nach vollständiger Fertigstellung.

Der andere Weg: Bürgschaft nach § 7 MaBV

Statt die Voraussetzungen des § 3 zu erfüllen, kann der Bauträger nach § 7 MaBV eine Sicherheit stellen, in der Regel eine Bürgschaft eines Kreditinstituts, die alle Ansprüche des Erwerbers auf Rückzahlung seiner Zahlungen absichert. Dann darf er Zahlungen auch vor Eintragung der Vormerkung und ohne Bindung an den Ratenplan entgegennehmen. Der Käufer sollte in diesem Fall verstehen, dass die Bürgschaft die Rückzahlung sichert, nicht die Fertigstellung, und dass die Bürgschaft in ihrem Umfang zu prüfen ist.

Bei Verträgen mit Verbrauchern kommt eine Fertigstellungssicherheit nach § 650m Abs. 2 BGB in Höhe von fünf Prozent des Vergütungsanspruchs hinzu, die der Bauträger bei der ersten Abschlagszahlung stellen muss. Die konkrete Ausgestaltung erklärt der Notar im Termin.

Was der Käufer sonst noch wissen muss

• Vertragsentwurf: Bei Verbrauchern soll der Notar den Vertragstext nach § 17 Abs. 2a BeurkG zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Der Käufer soll die Baubeschreibung in dieser Zeit lesen und Fragen stellen.
• Baubeschreibung: Sie ist Vertragsbestandteil und beschreibt, was gebaut wird. Was nicht darin steht, ist nicht geschuldet. Exposé und Musterwohnung sind keine Baubeschreibung.
• Abnahme: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum werden getrennt abgenommen. Mit der Abnahme beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist nach § 634a BGB, und die Beweislast für Mängel geht auf den Käufer über. Eine Begehung mit Sachverständigem ist üblich.
• Finanzierung: Die Bank zahlt das Darlehen ratenweise aus, passend zum Baufortschritt. Für den nicht abgerufenen Teil berechnen viele Banken Bereitstellungszinsen nach einer zinsfreien Zeit. Das gehört in das Rechenbeispiel des Anlegers.
• Steuer und Miete: Die AfA beginnt mit der Fertigstellung, die Miete mit der Übergabe an den Mieter. In der Bauphase entstehen Zinsen ohne Einnahmen; sie sind bei Vermietungsabsicht als vorweggenommene Werbungskosten abziehbar.
• Grunderwerbsteuer: Sie fällt beim Bauträgervertrag auf den Gesamtpreis einschließlich Bauleistung an, weil Grundstück und Gebäude in einem Vertrag erworben werden.

Streitpunkte in der Bauphase

• Bautenstand: Ob ein Bautenstand erreicht ist, bestätigt der Bauträger, in vielen Verträgen zusätzlich der Bauleiter oder ein Sachverständiger. Der Käufer hat ein Interesse daran, dass die Bestätigung nicht allein vom Bauträger stammt; die Bank verlangt sie ohnehin für die Auszahlung.
• Fertigstellungstermin: Ein verbindlicher Termin oder zumindest ein verbindlicher Zeitraum gehört in den Vertrag. Verzögert sich die Fertigstellung, entstehen dem Anleger Bereitstellungszinsen und Mietausfall; ohne Termin im Vertrag lässt sich beides schwer geltend machen.
• Sonderwünsche: Änderungen der Ausstattung werden häufig direkt mit dem Bauträger oder den Handwerkern vereinbart. Sie sind Teil des Bauträgervertrags, auch wenn sie später vereinbart werden, und unterliegen denselben Zahlungsregeln. Vorauszahlungen für Sonderwünsche außerhalb des Ratenplans sind nicht zulässig.
• Mängel vor Abnahme: Der Käufer darf Mängel schon während der Bauphase rügen, muss aber nicht. Bei der Abnahme werden alle erkennbaren Mängel im Protokoll festgehalten; was nicht protokolliert ist, gilt bei bekannten Mängeln als akzeptiert (§ 640 Abs. 3 BGB).

Ablauf aus Sicht des Vertriebs

1. Reservierung der Einheit mit den Eckdaten aus dem Exposé. Die Reservierung bindet nicht zum Kauf; die Bindung entsteht erst beim Notar.
2. Finanzierungsbestätigung des Käufers einholen und mit dem Ratenplan abgleichen, damit die Bank die Auszahlung nach Baufortschritt vorbereitet.
3. Vertragsentwurf und Baubeschreibung vom Notar mindestens zwei Wochen vor dem Termin an den Käufer.
4. Beurkundung. Danach überwacht der Notar die Voraussetzungen nach § 3 Abs. 1 MaBV und teilt die Fälligkeit der ersten Rate mit.
5. Bautenstandsmeldungen des Bauträgers lösen die weiteren Raten aus. Der Käufer bekommt zu jeder Rate den erreichten Stand mitgeteilt.
6. Abnahme, Übergabe, Schlussrate, Vermietung.

In Inscalia verwaltet das Kaufprozess-Management Notartermine, Fristen und Schritte je Kauf mit Erinnerungen, und der Käufer sieht im Käuferportal, wo sein Vorgang steht und welche Unterlagen noch fehlen. Einheiten und Projekte bilden Neubauvorhaben mit eigenem Status je Einheit ab, sodass Reservierung, Beurkundung und Übergabe pro Wohnung nachvollziehbar bleiben.

Gib dem Käufer den Ratenplan als eigene Seite mit, mit Bautenstand, Prozentsatz und voraussichtlichem Zeitraum. Die meisten Rückfragen in der Bauphase drehen sich darum, warum gerade jetzt eine Rate fällig wird.

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand September 2026; Änderungen möglich.

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