Ratgeber · Von Inscalia Redaktion · 2026-09-20 · 7 Min. Lesezeit

Denkmal-AfA nach § 7i und § 7h EStG: Voraussetzungen, Ablauf, Fallstricke

Wie die erhöhte Abschreibung für Baudenkmale (§ 7i EStG) und für Gebäude in Sanierungsgebieten (§ 7h EStG) funktioniert: 9 Prozent über acht Jahre, 7 Prozent über vier Jahre, Bescheinigung der Behörde, Kaufpreisaufteilung, was beim Kauf vom Bauträger gilt.

Denkmalobjekte sind im Kapitalanlagevertrieb ein eigenes Segment: sanierte Altbauten, deren Sanierungskosten steuerlich deutlich schneller abgeschrieben werden können als ein Neubau. Der Effekt ist erheblich, aber er hängt an einem Verwaltungsverfahren, das der Vertrieb nicht kontrolliert, und an einer Kaufpreisaufteilung, die viele Exposés zu optimistisch darstellen. Dieser Artikel erklärt § 7i und § 7h EStG, das Bescheinigungsverfahren und die Punkte, an denen die Rechnung in der Praxis kippt.

Die beiden Vorschriften

§ 7i EStG betrifft Baudenkmale: Gebäude, die nach den landesrechtlichen Vorschriften als Baudenkmal geschützt sind, oder Teile einer geschützten Gesamtanlage. § 7h EStG betrifft Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 142 BauGB) oder städtebaulichen Entwicklungsbereich (§ 165 BauGB), an denen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB durchgeführt werden. Beide Vorschriften gewähren dieselben Sätze, unterscheiden sich aber in der Behörde, die bescheinigt: beim Denkmal die Denkmalschutzbehörde des Landes, im Sanierungsgebiet die Gemeinde.

Die Sätze

Nach § 7i Abs. 1 Satz 1 EStG und § 7h Abs. 1 Satz 1 EStG können im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den darauf folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der begünstigten Herstellungskosten abgesetzt werden. Über zwölf Jahre werden die begünstigten Kosten damit vollständig abgeschrieben (8 mal 9 plus 4 mal 7 gleich 100 Prozent). Es ist ein Wahlrecht: „bis zu" bedeutet, dass auch weniger angesetzt werden kann.

Wichtig ist das Wort „begünstigt". Nicht der Kaufpreis wird so abgeschrieben, sondern nur der Teil der Herstellungskosten, den die Behörde bescheinigt. Der Rest folgt den normalen Regeln.

Kaufpreisaufteilung in drei Teile

Beim Kauf einer sanierten Denkmalwohnung teilt sich der Kaufpreis in drei Teile mit jeweils eigener steuerlicher Behandlung:

1. Grund und Boden: keine Abschreibung.
2. Altsubstanz, also der Wert des Gebäudes vor Sanierung: lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG, bei Gebäuden vor 1925 mit 2,5 Prozent, sonst mit 2 Prozent.
3. Sanierungsanteil, also die bescheinigten Herstellungskosten: erhöhte Absetzung nach § 7i oder § 7h EStG mit 9 und 7 Prozent.

Der Sanierungsanteil ist der Wert, um den es im Vertrieb geht. Er steht bei Vertragsschluss nicht fest; er ergibt sich erst aus der Bescheinigung der Behörde, die nach Abschluss der Maßnahmen erteilt wird. Exposés, die einen festen Sanierungsanteil von beispielsweise 70 oder 80 Prozent des Kaufpreises nennen, geben eine Erwartung wieder, keine Zusage.

Voraussetzungen im Einzelnen

1. Schutzstatus des Gebäudes

Das Gebäude muss nach Landesrecht als Baudenkmal geschützt sein (§ 7i) oder im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen (§ 7h). Bei § 7i genügt auch, dass das Gebäude Teil einer geschützten Gesamtanlage ist, etwa einer Denkmalzone. Der Schutzstatus muss zum Zeitpunkt der Maßnahmen bestehen.

2. Erforderlichkeit der Maßnahmen

Nach § 7i Abs. 1 Satz 1 EStG müssen die Herstellungskosten für Baumaßnahmen entstehen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Das ist weiter, als es klingt: Auch ein modernes Bad und eine neue Heizung können erforderlich sein, wenn das Gebäude sonst nicht sinnvoll genutzt werden könnte. Nicht erforderlich sind Maßnahmen, die über das Notwendige hinausgehen, etwa Luxusausstattung, oder Neubauteile, die keine Verbindung zum Denkmal haben, etwa ein neu errichteter Anbau oder eine Tiefgarage.

3. Abstimmung vor Beginn

Die Maßnahmen müssen nach § 7i Abs. 1 Satz 6 EStG in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalbehörde durchgeführt worden sein. Diese Abstimmung muss vor Beginn der Arbeiten erfolgen. Was ohne Abstimmung gebaut wurde, wird nicht bescheinigt, auch wenn es denkmalgerecht ist. Bei § 7h ist das Pendant die Verpflichtung gegenüber der Gemeinde oder der Modernisierungsvertrag nach § 177 BauGB.

4. Bescheinigung der Behörde

Nach § 7i Abs. 2 EStG muss der Steuerpflichtige die Voraussetzungen durch eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde nachweisen. Die Bescheinigung ist ein Grundlagenbescheid: Das Finanzamt ist an sie gebunden, soweit sie die denkmalrechtlichen Fragen betrifft (Schutzstatus, Erforderlichkeit, Abstimmung, Höhe der Aufwendungen). Das Finanzamt prüft daneben eigenständig die steuerlichen Fragen: ob Herstellungskosten vorliegen, wem sie zuzurechnen sind, ob die Kosten nach Vertragsschluss entstanden sind und ob Zuschüsse abzuziehen sind.

5. Beim Kauf: nur Kosten nach Vertragsschluss

Das ist der Punkt, der im Vertrieb am häufigsten falsch dargestellt wird. Nach § 7i Abs. 1 Satz 5 EStG gilt bei einem Erwerb die erhöhte Absetzung nur für Maßnahmen, die nach dem Abschluss des obligatorischen Erwerbsvertrags durchgeführt worden sind. Kauft der Kunde eine bereits fertig sanierte Wohnung, gibt es keine Denkmal-AfA; die Sanierungskosten sind dann Teil der normalen Anschaffungskosten. Kauft er während der Sanierung, ist nur der Teil begünstigt, der nach seinem Kaufvertrag gebaut wird. Deshalb werden Denkmalobjekte vom Bauträger vor oder zu Beginn der Sanierung verkauft, und deshalb ist der Zeitpunkt der Beurkundung für die Steuerwirkung entscheidend.

Zeitpunkt der Beurkundung: Verzögert sich die Beurkundung, während die Sanierung schon läuft, sinkt der bescheinigungsfähige Anteil mit jeder Woche. Ein Kunde, der die Finanzierung nicht rechtzeitig fertig hat, verliert damit einen Teil der Förderung, mit der er gerechnet hat. Das muss vor der Reservierung gesagt werden, nicht danach.

Ablauf aus Sicht des Beraters

1. Prüfen, ob das Objekt tatsächlich als Baudenkmal eingetragen ist oder im Sanierungsgebiet liegt. Der Bauträger sollte den Bescheid oder die Sanierungssatzung vorlegen können.
2. Prüfen, ob die Abstimmung mit der Behörde vor Baubeginn dokumentiert ist. Ein Schreiben der Denkmalbehörde oder eine denkmalrechtliche Erlaubnis gehört in den Datenraum.
3. Kaufpreisaufteilung des Bauträgers mit dem Kunden durchgehen: Grund und Boden, Altsubstanz, Sanierung. Verstehen, woher die Zahlen kommen.
4. Klarstellen, dass der Sanierungsanteil eine Prognose ist und die Bescheinigung nach Fertigstellung von der Behörde kommt, oft erst Monate oder Jahre später.
5. Beurkundung vor oder möglichst früh nach Baubeginn terminieren.
6. Nach Fertigstellung: Bescheinigung anfordern, an den Steuerberater weiterleiten, in der Akte ablegen.

Wie das Bescheinigungsverfahren abläuft

Nach Abschluss der Maßnahmen stellt der Bauträger oder der Eigentümer bei der Denkmalbehörde den Antrag auf Bescheinigung und legt die Rechnungen vor. Die Behörde prüft Rechnung für Rechnung, ob die Maßnahme abgestimmt war und ob sie erforderlich war, und stellt die Bescheinigung aus, bei Wohnungseigentum anteilig je Wohnung. Für die Bescheinigung erhebt die Behörde Gebühren nach Landesrecht. Wie lange das dauert, hängt von der Behörde ab; Wartezeiten von über einem Jahr sind nicht ungewöhnlich.

Solange die Bescheinigung fehlt, kann das Finanzamt die erhöhte Absetzung nicht gewähren. In der Praxis ergehen die Steuerbescheide dann ohne Denkmal-AfA oder unter Vorbehalt, und sobald die Bescheinigung vorliegt, werden sie nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO als Folgebescheide geändert, weil die Bescheinigung ein Grundlagenbescheid ist. Der Kunde muss also mit einer Übergangszeit rechnen, in der er die Liquiditätswirkung noch nicht hat. Ein Steuerberater kann eine Anpassung der Vorauszahlungen beantragen, wenn die Bescheinigung absehbar ist.

Weitere Fallstricke

• Zuschüsse: Öffentliche Zuschüsse aus Sanierungs- oder Denkmalmitteln mindern nach § 7i Abs. 1 Satz 7 EStG die begünstigten Aufwendungen.
• Bescheinigung kommt niedriger aus als prognostiziert: Die Differenz wird zu normal abschreibbaren Anschaffungskosten. Die Rendite sinkt, die Finanzierung bleibt.
• Bauträger verkauft nach Abschluss der Sanierung „mit Denkmal-AfA": Das ist nach § 7i Abs. 1 Satz 5 EStG nicht möglich; die Aussage ist falsch und haftungsrelevant.
• Eigennutzung: Für selbstgenutzte Baudenkmale gilt nicht § 7i, sondern der Sonderausgabenabzug nach § 10f EStG mit 9 Prozent über zehn Jahre. Wechselt der Kunde von Vermietung zu Eigennutzung, ändert sich die Rechtsgrundlage.
• Erhaltungsaufwand: Kosten, die keine Herstellungskosten sind, können bei Baudenkmalen nach § 11b EStG auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Die Abgrenzung zu Herstellungskosten trifft der Steuerberater.
• Verkauf innerhalb von zehn Jahren: Die erhöhten Absetzungen mindern die Anschaffungskosten und erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn nach § 23 EStG.
• Prospekthaftung: Wer im Exposé konkrete Denkmal-AfA-Beträge nennt, ohne die Grundlagen und Unsicherheiten zu benennen, haftet unter Umständen für die Differenz.

In Inscalia rechnet der Renditerechner die Denkmal-AfA mit getrennten Anteilen für Altsubstanz und Sanierung; die denkmalrechtliche Erlaubnis und später die Bescheinigung liegen im Datenraum des Objekts, und die KI-Extraktion liest die Kaufpreisaufteilung aus der Teilungserklärung oder dem Vertragsentwurf vor.

Formulierung im Exposé: Statt „Sanierungsanteil 75 Prozent" besser: „Der Bauträger erwartet einen bescheinigungsfähigen Sanierungsanteil von etwa 75 Prozent des Kaufpreises. Die Bescheinigung erteilt die Denkmalbehörde nach Abschluss der Maßnahmen; die tatsächliche Höhe kann abweichen." Der zweite Satz kostet nichts und nimmt dem Vorwurf der Fehlberatung die Grundlage.

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand September 2026; Änderungen möglich.

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