Ratgeber · Von Inscalia Redaktion · 2026-09-20 · 6 Min. Lesezeit

Energieausweis und GEG: Was Käufer einer Bestandsimmobilie wissen müssen

Der Energieausweis ist Pflicht, das Gebäudeenergiegesetz setzt den Rahmen für Heizung und Sanierung. Was Bedarfs- und Verbrauchsausweis unterscheidet, welche Pflichten beim Verkauf gelten und was der Bestand für Kapitalanleger bedeutet.

Kaum ein Dokument im Verkaufsprozess wird so oft nachgereicht und so selten gelesen wie der Energieausweis. Dabei entscheidet er zusammen mit dem Gebäudeenergiegesetz darüber, welche Kosten auf den Käufer einer Bestandsimmobilie in den nächsten Jahren zukommen und welche Pflichten er mit dem Eigentum übernimmt. Wer als Berater die Grundzüge kennt, kann Sanierungsbedarf einordnen, Pflichtangaben im Exposé korrekt machen und dem Kunden sagen, was mit einer 30 Jahre alten Gasheizung passiert.

Dieser Artikel erklärt die beiden Ausweisarten, die Pflichten beim Verkauf und bei der Vermietung, die wichtigsten Regeln des Gebäudeenergiegesetzes für den Bestand und die Folgen für die Rendite-Rechnung.

Was das Gebäudeenergiegesetz regelt

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt seit November 2020 und hat die Energieeinsparverordnung, das Energieeinsparungsgesetz und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz abgelöst. Es regelt energetische Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude, die Pflichten für Heizungsanlagen und den Energieausweis. Die Novelle von 2024 hat vor allem die Anforderungen an neue Heizungen verschärft. Die Bundesregierung hat eine Neufassung des Gesetzes angekündigt, und die europäische Gebäuderichtlinie von 2024 muss in nationales Recht umgesetzt werden; welche Regeln zum Zeitpunkt deines Verkaufs gelten, solltest du daher jeweils prüfen.

Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, und sie sagen Verschiedenes aus. Der Bedarfsausweis wird rechnerisch aus den Eigenschaften des Gebäudes ermittelt: Dämmung, Fenster, Heizungsanlage, Lüftung. Er beschreibt, was das Gebäude unter Standardbedingungen verbraucht, unabhängig davon, wer darin wohnt. Der Verbrauchsausweis wertet die tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre aus, witterungsbereinigt; er hängt vom Heizverhalten der Bewohner ab und sagt über die Gebäudesubstanz weniger aus.

Welche Art zulässig ist, regelt § 80 GEG. Für Wohngebäude mit höchstens vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 modernisiert sind, ist der Bedarfsausweis Pflicht (§ 80 Abs. 3 GEG). Für alle anderen Bestandsgebäude kann der Eigentümer wählen. Bei Neubauten wird ein Bedarfsausweis nach Fertigstellung ausgestellt (§ 80 Abs. 1 GEG). Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 4 GEG) und bezieht sich immer auf das gesamte Gebäude, nicht auf die einzelne Wohnung.

Beide Ausweise nennen den Endenergiebedarf oder -verbrauch je Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr, den Primärenergiewert, den Energieträger der Heizung, das Baujahr von Gebäude und Anlage sowie die Effizienzklasse von A+ bis H nach Anlage 10 des GEG. Dazu kommen Modernisierungsempfehlungen des Ausstellers nach § 84 GEG, sofern Maßnahmen möglich sind.

Für die Beratung: Ein guter Verbrauchsausweis kann einen sparsamen Mieter abbilden, nicht ein gutes Gebäude. Wenn der Kunde wissen will, was das Haus energetisch taugt, ist der Bedarfsausweis die aussagekräftigere Grundlage; bei einem Verbrauchsausweis lohnt der Blick auf Baujahr, Dämmstandard und Heizungsalter im Ausweis selbst.

Pflichten beim Verkauf und bei der Vermietung

Nach § 80 Abs. 4 GEG muss der Verkäufer oder Vermieter den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen, unaufgefordert. Nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags muss er ihn unverzüglich im Original oder als Kopie übergeben. Diese Pflichten treffen auch Makler, die im Auftrag handeln. Wird eine Immobilie in kommerziellen Medien beworben, müssen nach § 87 GEG bestimmte Angaben aus dem Ausweis in der Anzeige stehen: die Art des Ausweises, der Endenergiebedarf oder -verbrauch, der wesentliche Energieträger, das Baujahr und die Effizienzklasse. Verstöße gegen die Vorlage- und Anzeigepflichten sind nach § 108 GEG bußgeldbewehrt.

Für Eigentumswohnungen bedeutet das: Der Ausweis wird für das Gebäude ausgestellt, und die Verwaltung muss ihn dem Eigentümer zur Verfügung stellen, wenn er verkauft oder vermietet. Frag früh danach; ein Ausweis, der abgelaufen ist oder nie erstellt wurde, blockiert das Exposé.

Was das GEG vom Bestand verlangt

Wer ein Bestandsgebäude kauft, übernimmt Pflichten, die an das Gebäude gebunden sind. Die wichtigsten:

• Nachrüstpflichten (§ 47 GEG): Die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen oder das Dach darüber muss gedämmt sein; ungedämmte Wärmeverteilungsleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden.
• Austauschpflicht für alte Heizkessel (§ 72 GEG): Öl- und Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind und mit konstanter Temperatur betrieben werden, dürfen nicht mehr betrieben werden; Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen.
• Eigentümerwechsel: Für Ein- und Zweifamilienhäuser, die der bisherige Eigentümer seit Februar 2002 selbst bewohnt hat, gelten diese Pflichten erst nach einem Eigentümerwechsel, und der neue Eigentümer hat zwei Jahre Zeit, sie zu erfüllen.
• Neue Heizungen (§ 71 GEG): Seit 2024 müssen neu eingebaute Heizungen in Neubaugebieten mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Für Bestandsgebäude ist die Pflicht an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt; bis dahin dürfen weiterhin Gas- oder Ölheizungen eingebaut werden, mit Beratungspflicht und späteren Anforderungen an den Anteil erneuerbarer Brennstoffe. Zu diesem Abschnitt hat die Bundesregierung Änderungen angekündigt; prüfe den aktuellen Stand.
• Heizungsprüfung und hydraulischer Abgleich (§§ 60a bis 60c GEG) für Gasheizungen in Gebäuden ab einer bestimmten Zahl von Wohnungen.
• Bei Änderungen an der Gebäudehülle (§ 48 GEG): Wer mehr als zehn Prozent der Fläche eines Bauteils erneuert, muss die Anforderungen an den Wärmeschutz für dieses Bauteil einhalten.

Was das für Kapitalanleger bedeutet

Vier Punkte gehören in die Beratung zu jeder Bestandsimmobilie:

1. Sanierungsbedarf einpreisen: Eine Heizung am Ende ihrer Lebensdauer oder eine ungedämmte oberste Geschossdecke sind Kosten, die in den ersten Jahren fällig werden. Bei Eigentumswohnungen laufen sie über die Erhaltungsrücklage oder eine Sonderumlage der Gemeinschaft.
2. Umlage auf den Mieter: Energetische Modernisierungen kann der Vermieter nach § 559 BGB mit acht Prozent der Kosten jährlich auf die Miete umlegen, begrenzt durch die Kappung nach § 559 Abs. 3a BGB. Reine Instandsetzung ist nicht umlagefähig.
3. CO2-Kosten: Seit 2023 werden die CO2-Kosten für Heizöl und Erdgas nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt, je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto höher der Vermieteranteil. Ein Gebäude in Klasse G oder H kostet den Eigentümer damit laufend Geld, auch ohne Sanierung.
4. Förderung: Für energetische Sanierungen gibt es Zuschüsse und Kredite aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude; Bedingungen und Sätze ändern sich regelmäßig und sollten vor der Maßnahme geprüft werden.

Den Ausweis lesen: worauf du achtest

• Ausweisart: Bedarf oder Verbrauch? Bei Verbrauch: Gibt es Leerstandszeiten, die den Wert verzerren?
• Ausstellungsdatum und Gültigkeit: Ist der Ausweis noch gültig, und wurde seit Ausstellung saniert?
• Effizienzklasse und Endenergiewert im Vergleich zum Baujahr: Ein Gebäude von 1970 in Klasse C wurde saniert, eines in Klasse G nicht.
• Energieträger und Baujahr der Heizung: Alter über 20 Jahre bedeutet absehbaren Austausch.
• Modernisierungsempfehlungen: Sie geben eine erste Liste des Sanierungsbedarfs.
• Bezug: Gilt der Ausweis für das Gebäude, in dem die Einheit liegt, oder für einen anderen Bauteil der Anlage?
• Aussteller: Berechtigt nach § 88 GEG, mit Registriernummer.

Was der Ausweis nicht sagt

Der Energieausweis ist ein Informationsdokument, kein Gutachten. Er enthält keine Aussage darüber, ob das Gebäude die Nachrüstpflichten erfüllt, ob die Heizung unter die Austauschpflicht fällt oder was eine Sanierung kosten würde. Die Modernisierungsempfehlungen sind Hinweise ohne Kostenschätzung und ohne Prüfung der Wirtschaftlichkeit. Wer belastbare Zahlen braucht, beauftragt einen Energieberater mit einem individuellen Sanierungsfahrplan; die Kosten dafür werden gefördert. Für die Beratung reicht es meist, aus Klasse, Baujahr und Heizungsalter eine Einschätzung abzuleiten und den Kunden auf die offenen Punkte hinzuweisen, statt Sanierungskosten zu schätzen, die du nicht belegen kannst.

Hinweis für Neubau und Bauträger

Beim Neubau gelten die Anforderungen des GEG an Primärenergiebedarf und Wärmeschutz unmittelbar, der Bedarfsausweis wird nach Fertigstellung erstellt. Begriffe wie Effizienzhaus 40 oder 55 sind Förderstandards, keine Klassen des Energieausweises. Für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist bei Bauanträgen ab 2023 der Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse Voraussetzung; das steht im Gesetz, nicht im Energieausweis, und gehört in jede Bauträger-Beratung.

In Inscalia liest die KI-Extraktion den Energieausweis aus und legt Ausweisart, Endenergiewert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse in der Objekt-Akte ab; der Exposé-Generator übernimmt die Pflichtangaben nach § 87 GEG in Web-Exposé und PDF, sodass sie nicht fehlen.

Reihenfolge im Verkaufsprozess: Energieausweis vor der ersten Besichtigung beschaffen, nicht vor dem Notartermin. Ohne ihn darfst du weder inserieren noch besichtigen, und ein nachträglich erstellter Ausweis mit schlechter Klasse führt zu Nachverhandlungen, die du vermeiden kannst.

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand September 2026; Änderungen möglich.

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