Ratgeber · Von Inscalia Redaktion · 2026-09-20 · 6 Min. Lesezeit

Energieausweis und GEG: Was Käufer einer Bestandsimmobilie wissen müssen

Zur Einordnung: Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Gesetzesangaben mit Stand 2026-09-20; Gesetzestexte unter gesetze-im-internet.de.

Kaum ein Dokument im Verkaufsprozess wird so oft nachgereicht und so selten gelesen wie der Energieausweis. Dabei entscheidet er zusammen mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) darüber, welche Kosten auf den Käufer einer Bestandsimmobilie in den nächsten Jahren zukommen und welche Pflichten er mit dem Eigentum übernimmt. Wer als Berater die Grundzüge kennt, kann Sanierungsbedarf einordnen, Pflichtangaben im Exposé korrekt machen und dem Kunden sagen, was mit einer 30 Jahre alten Gasheizung passiert.

Dieser Artikel erklärt die beiden Ausweisarten, die Pflichten beim Verkauf und bei der Vermietung, die wichtigsten Regeln des Gebäudemodernisierungsgesetzes für den Bestand und die Folgen für die Rendite-Rechnung.

Was das Gebäudeenergiegesetz regelt

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt seit November 2020 und hat die Energieeinsparverordnung, das Energieeinsparungsgesetz und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz abgelöst. Seit dem 29. Juli 2026 heißt es Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); die Änderung wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Es regelt weiterhin energetische Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude, die Pflichten für Heizungsanlagen und den Energieausweis. Mit der Umstellung sind die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen aus der Novelle von 2024 und das Betriebsverbot für 30 Jahre alte Heizkessel entfallen; die Regeln für den Bestand stehen jetzt in den §§ 34 bis 46 GModG. Einzelne neue Pflichten greifen erst ab 2028 oder 2029; welche Regeln zum Zeitpunkt deines Verkaufs gelten, solltest du daher jeweils prüfen.

Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, und sie sagen Verschiedenes aus. Der Bedarfsausweis wird rechnerisch aus den Eigenschaften des Gebäudes ermittelt: Dämmung, Fenster, Heizungsanlage, Lüftung. Er beschreibt, was das Gebäude unter Standardbedingungen verbraucht, unabhängig davon, wer darin wohnt. Der Verbrauchsausweis wertet die tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre aus, witterungsbereinigt; er hängt vom Heizverhalten der Bewohner ab und sagt über die Gebäudesubstanz weniger aus.

Welche Art zulässig ist, regelt § 80 GModG. Für Wohngebäude mit höchstens vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 modernisiert sind, ist der Bedarfsausweis Pflicht (§ 80 Abs. 3 GModG). Für alle anderen Bestandsgebäude kann der Eigentümer wählen. Bei Neubauten wird ein Bedarfsausweis nach Fertigstellung ausgestellt (§ 80 Abs. 1 GModG). Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GModG) und bezieht sich immer auf das gesamte Gebäude, nicht auf die einzelne Wohnung.

Beide Ausweise nennen den Endenergiebedarf oder -verbrauch je Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr, den Primärenergiewert, den Energieträger der Heizung, das Baujahr von Gebäude und Anlage sowie die Effizienzklasse von A+ bis H nach Anlage 10 des GModG. Dazu kommen Modernisierungsempfehlungen des Ausstellers nach § 84 GModG, sofern Maßnahmen möglich sind.

Für die Beratung: Ein guter Verbrauchsausweis kann einen sparsamen Mieter abbilden, nicht ein gutes Gebäude. Wenn der Kunde wissen will, was das Haus energetisch taugt, ist der Bedarfsausweis die aussagekräftigere Grundlage; bei einem Verbrauchsausweis lohnt der Blick auf Baujahr, Dämmstandard und Heizungsalter im Ausweis selbst.

Pflichten beim Verkauf und bei der Vermietung

Nach § 80 Abs. 4 GModG muss der Verkäufer oder Vermieter den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen, unaufgefordert. Nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags muss er ihn unverzüglich im Original oder als Kopie übergeben. Diese Pflichten treffen auch Makler, die im Auftrag handeln. Wird eine Immobilie in kommerziellen Medien beworben, müssen nach § 87 GModG bestimmte Angaben aus dem Ausweis in der Anzeige stehen: die Art des Ausweises, der Endenergiebedarf oder -verbrauch, der wesentliche Energieträger, das Baujahr und die Effizienzklasse. Verstöße gegen die Vorlage- und Anzeigepflichten sind nach § 108 GModG bußgeldbewehrt.

Für Eigentumswohnungen bedeutet das: Der Ausweis wird für das Gebäude ausgestellt, und die Verwaltung muss ihn dem Eigentümer zur Verfügung stellen, wenn er verkauft oder vermietet. Frag früh danach; ein Ausweis, der abgelaufen ist oder nie erstellt wurde, blockiert das Exposé.

Was das GEG vom Bestand verlangt

Wer ein Bestandsgebäude kauft, übernimmt Pflichten, die an das Gebäude gebunden sind. Die wichtigsten:

• Nachrüstpflichten (§ 35 und § 69 Abs. 2 GModG): Die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen oder das Dach darüber muss gedämmt sein; ungedämmte Wärmeverteilungsleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden.
• Keine Austauschpflicht mehr für alte Heizkessel: Das frühere Betriebsverbot für Öl- und Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind (§ 72 GEG), ist mit dem GModG seit dem 29. Juli 2026 entfallen.
• Eigentümerwechsel: Für Ein- und Zweifamilienhäuser, die der bisherige Eigentümer seit Februar 2002 selbst bewohnt hat, gelten diese Pflichten erst nach einem Eigentümerwechsel, und der neue Eigentümer hat zwei Jahre Zeit, sie zu erfüllen.
• Neue Heizungen (§§ 42 bis 46 GModG): Die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien ist entfallen. Beim Heizungstausch im Bestand sind Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen wieder ohne Bindung an die kommunale Wärmeplanung zulässig. Wird eine solche Heizung nach dem 29. Juli 2026 eingebaut, muss ein steigender Anteil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen: mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040 (§ 43 GModG); Solarthermie oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung können darauf angerechnet werden.
• Heizungsprüfung und hydraulischer Abgleich (§§ 60a bis 60c GModG) für Heizungsanlagen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen.
• Bei Änderungen an der Gebäudehülle (§ 36 GModG): Wer mehr als zehn Prozent der Fläche einer Bauteilgruppe erneuert, muss die Anforderungen an den Wärmeschutz für dieses Bauteil einhalten.

Was das für Kapitalanleger bedeutet

Vier Punkte gehören in die Beratung zu jeder Bestandsimmobilie:

1. Sanierungsbedarf einpreisen: Eine Heizung am Ende ihrer Lebensdauer oder eine ungedämmte oberste Geschossdecke sind Kosten, die in den ersten Jahren fällig werden. Bei Eigentumswohnungen laufen sie über die Erhaltungsrücklage oder eine Sonderumlage der Gemeinschaft.
2. Umlage auf den Mieter: Energetische Modernisierungen kann der Vermieter nach § 559 BGB mit acht Prozent der Kosten jährlich auf die Miete umlegen, begrenzt durch die Kappung nach § 559 Abs. 3a BGB. Reine Instandsetzung ist nicht umlagefähig.
3. CO2-Kosten: Seit 2023 werden die CO2-Kosten für Heizöl und Erdgas nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt, je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto höher der Vermieteranteil. Ein Gebäude in Klasse G oder H kostet den Eigentümer damit laufend Geld, auch ohne Sanierung.
4. Förderung: Für energetische Sanierungen gibt es Zuschüsse und Kredite aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude; Bedingungen und Sätze ändern sich regelmäßig und sollten vor der Maßnahme geprüft werden.

Den Ausweis lesen: worauf du achtest

• Ausweisart: Bedarf oder Verbrauch? Bei Verbrauch: Gibt es Leerstandszeiten, die den Wert verzerren?
• Ausstellungsdatum und Gültigkeit: Ist der Ausweis noch gültig, und wurde seit Ausstellung saniert?
• Effizienzklasse und Endenergiewert im Vergleich zum Baujahr: Ein Gebäude von 1970 in Klasse C wurde saniert, eines in Klasse G nicht.
• Energieträger und Baujahr der Heizung: Alter über 20 Jahre bedeutet absehbaren Austausch.
• Modernisierungsempfehlungen: Sie geben eine erste Liste des Sanierungsbedarfs.
• Bezug: Gilt der Ausweis für das Gebäude, in dem die Einheit liegt, oder für einen anderen Bauteil der Anlage?
• Aussteller: Berechtigt nach § 88 GModG, mit Registriernummer.

Was der Ausweis nicht sagt

Der Energieausweis ist ein Informationsdokument, kein Gutachten. Er enthält keine Aussage darüber, ob das Gebäude die Nachrüstpflichten erfüllt, welche Anforderungen beim Heizungstausch gelten oder was eine Sanierung kosten würde. Die Modernisierungsempfehlungen sind Hinweise ohne Kostenschätzung und ohne Prüfung der Wirtschaftlichkeit. Wer belastbare Zahlen braucht, beauftragt einen Energieberater mit einem individuellen Sanierungsfahrplan; die Kosten dafür werden gefördert. Für die Beratung reicht es meist, aus Klasse, Baujahr und Heizungsalter eine Einschätzung abzuleiten und den Kunden auf die offenen Punkte hinzuweisen, statt Sanierungskosten zu schätzen, die du nicht belegen kannst.

Hinweis für Neubau und Bauträger

Beim Neubau gelten die Anforderungen des GModG an Primärenergiebedarf und Wärmeschutz unmittelbar, der Bedarfsausweis wird nach Fertigstellung erstellt. Begriffe wie Effizienzhaus 40 oder 55 sind Förderstandards, keine Klassen des Energieausweises. Für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist bei Bauanträgen ab 2023 der Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse Voraussetzung; das steht im Gesetz, nicht im Energieausweis, und gehört in jede Bauträger-Beratung.

In Inscalia liest die KI-Extraktion den Energieausweis aus und legt Ausweisart, Endenergiewert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse in der Objekt-Akte ab; der Exposé-Generator übernimmt die Pflichtangaben nach § 87 GModG in Web-Exposé und PDF, sodass sie nicht fehlen.

Reihenfolge im Verkaufsprozess: Energieausweis vor der ersten Besichtigung beschaffen, nicht vor dem Notartermin. Ohne ihn darfst du weder inserieren noch besichtigen, und ein nachträglich erstellter Ausweis mit schlechter Klasse führt zu Nachverhandlungen, die du vermeiden kannst.

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand Oktober 2026 (Gebäudemodernisierungsgesetz); Änderungen möglich.

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