Ratgeber · Von Inscalia Redaktion · 2026-09-20 · 7 Min. Lesezeit

Das Exposé für Kapitalanlagen: Aufbau, Pflichtangaben und was Anleger wirklich lesen

Ein Kapitalanleger liest ein Exposé anders als ein Eigennutzer: Er sucht Zahlen, Annahmen und Belege. Wie du ein Exposé aufbaust, das diese Fragen beantwortet, welche Angaben Pflicht sind und wo Haftung entsteht.

Ein Exposé für eine Kapitalanlage hat eine andere Aufgabe als eines für Eigennutzer. Der Eigennutzer will sich das Wohnen vorstellen können. Der Anleger will wissen, ob die Zahlen tragen, welche Annahmen dahinterstecken und welche Unterlagen das belegen. Wer ein Exposé für Anleger wie ein Wohnexposé aufbaut, produziert Rückfragen, die er sich hätte sparen können, und verschenkt Vertrauen an der Stelle, an der es entschieden wird.

Dieser Artikel zeigt, welche Angaben du in einem Exposé machen musst, wie du es so aufbaust, dass ein Anleger in wenigen Minuten zu einer Vorentscheidung kommt, und welche Formulierungen dich später vor Gericht einholen können.

Was ein Exposé rechtlich ist und was nicht

Ein Exposé ist kein Angebot im Sinne des § 145 BGB, sondern eine Aufforderung, ein Angebot abzugeben. Der Kaufvertrag über ein Grundstück kommt ohnehin erst durch notarielle Beurkundung zustande (§ 311b Abs. 1 BGB). Trotzdem ist das Exposé rechtlich nicht folgenlos. Angaben darin begründen vorvertragliche Aufklärungspflichten. Wer wissentlich falsche oder ins Blaue hinein behauptete Angaben macht, riskiert Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 in Verbindung mit § 311 Abs. 2 BGB und im Fall der Täuschung die Anfechtung des Kaufvertrags nach § 123 BGB.

Ein zweiter Punkt wird im Vertrieb oft unterschätzt: Eigenschaften, die im Exposé zugesichert und in die Verhandlung getragen werden, können als Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 BGB in den Kaufvertrag hineinwirken, auch wenn der Vertrag einen Gewährleistungsausschluss enthält. Der Ausschluss schützt nach § 444 BGB nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. Eine Wohnfläche, die um zehn Prozent zu hoch angegeben ist, oder eine Miete, die tatsächlich seit Monaten nicht gezahlt wird, sind darum keine Kleinigkeiten.

Pflichtangaben, die kein Exposé weglassen darf

Die verbindlichen Angaben sind überschaubar, aber sie werden regelmäßig abgemahnt, weil sie fehlen oder unvollständig sind.

• Art des Energieausweises: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch des Gebäudes
• Wesentlicher Energieträger der Heizung
• Baujahr des Gebäudes laut Energieausweis
• Energieeffizienzklasse, sofern der Ausweis eine enthält

Diese Angaben gehören in jede kommerzielle Anzeige, also auch in das Online-Exposé und das PDF. Bei Neubauten gilt: Der Bedarfsausweis wird auf Grundlage der Planung erstellt und muss beim Verkauf vorliegen. Spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis nach § 80 GEG vorzulegen, bei Abschluss zu übergeben.

• Provision: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden, gelten die Regeln zur Provisionsteilung (§§ 656c, 656d BGB). Nenne im Exposé die Provision, die der Käufer zu tragen hat, mit Umsatzsteuer und Bezugsgröße. Der Maklervertrag selbst braucht nach § 656a BGB die Textform.
• Anbieterkennzeichnung: Ein Online-Exposé ist ein digitaler Dienst. Das Impressum nach § 5 DDG muss erreichbar sein, auch aus einem geteilten Link heraus.
• Bauträger: Beim Bauträgervertrag mit Verbrauchern gehört eine Baubeschreibung mit den Mindestinhalten des § 650j BGB zu den Unterlagen, die vor Vertragsschluss vorliegen müssen. Das Exposé ersetzt sie nicht, sollte aber auf sie verweisen.
• Wohnfläche: Gib die Berechnungsgrundlage an, üblicherweise die Wohnflächenverordnung. Bei Dachgeschossen und Balkonen entscheidet die Methode über mehrere Quadratmeter.

Der Aufbau in sieben Blöcken

Ein Anleger-Exposé folgt der Reihenfolge, in der ein Anleger seine Fragen stellt. Erst die Zahlen, dann das Objekt, dann die Belege.

1. Steckbrief: Kaufpreis, Wohnfläche, Ist-Miete, Kaufpreisfaktor, Baujahr, Lage, Vermietungsstand. Eine halbe Seite, keine Prosa.
2. Rechenteil: Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar und Grundbuch, Provision), Finanzierungsannahmen (Zins, Tilgung, Eigenkapital), Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltungsrücklage), Cashflow vor und nach Steuern.
3. Objekt: Grundriss, Ausstattung, Zustand, durchgeführte und ausstehende Sanierungen, Heizungsart und Baujahr der Heizung.
4. Lage: Mikro- und Makrolage mit nachprüfbaren Daten, etwa Vergleichsmieten je Quadratmeter, Bodenrichtwert und Entwicklung der Einwohnerzahl.
5. Rechtliches und WEG: Teilungserklärung, Hausgeld mit Aufteilung, Höhe der Instandhaltungsrücklage, Beschlüsse der letzten Eigentümerversammlungen, Sonderumlagen, Mietvertrag mit Laufzeit und Staffel- oder Indexklausel.
6. Dokumentenübersicht: Welche Unterlagen liegen vor, welche folgen. Fehlende Unterlagen ehrlich als fehlend markieren.
7. Nächster Schritt: Wer ist Ansprechpartner, wie läuft der Prozess bis zur Reservierung, welche Unterlagen braucht der Käufer für die Finanzierung.

Was Anleger wirklich lesen

Anleger überfliegen den Objekttext und bleiben an drei Stellen hängen: am Faktor, an der Eigenkapitalanforderung und an der monatlichen Belastung nach Steuern. Der Kaufpreisfaktor, also Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete, ist die erste Filterfrage. Die Bruttomietrendite ist sein Kehrwert und sagt dasselbe, nur anders herum. Beide Zahlen sind ohne Annahmen berechenbar und deshalb der einzige Vergleichsmaßstab zwischen zwei Exposés.

Alles, was danach kommt, hängt von Annahmen ab: Zinssatz, Tilgung, Mietsteigerung, Instandhaltung, persönlicher Steuersatz, AfA-Variante. Ein Exposé, das eine Eigenkapitalrendite nennt, ohne diese Annahmen daneben zu stellen, ist für einen informierten Anleger wertlos und für einen uninformierten gefährlich. Nenne die Annahmen ausdrücklich und halte sie konservativ. Eine Mietsteigerung von jährlich drei Prozent über dreißig Jahre sieht im Diagramm gut aus, ist aber eine Behauptung, die du belegen müsstest.

Faustregel: Jede Prognosezahl im Exposé braucht die Annahme daneben, aus der sie folgt. Steht die Annahme nicht da, streiche die Zahl.

Bei standardisierten Anlagemodellen, etwa wenn ein Bauträger dutzende Einheiten mit demselben Rechenwerk und demselben Prospekt verkauft, hat die Rechtsprechung Grundsätze der Prospekthaftung auf Immobilienvertriebe übertragen. Konkret heißt das: Wer ein Rechenbeispiel als typisches Ergebnis darstellt, muss dafür einstehen, dass die Grundlagen zutreffen und vollständig sind. Das betrifft die Vertriebsgesellschaft und je nach Konstellation auch den einzelnen Berater.

Typische Fehler

• Ist-Miete und Soll-Miete werden vermischt. Wenn die Wohnung leer steht oder die Miete unter Markt liegt, gehört das in den Steckbrief, nicht in eine Fußnote.
• Das nicht umlagefähige Hausgeld fehlt. Anleger rechnen mit der Nettokaltmiete und vergessen, dass Verwaltung und Rücklage vom Eigentümer getragen werden.
• Kaufnebenkosten werden pauschal geschätzt statt mit dem Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes berechnet.
• Der Rechenteil arbeitet mit einem anderen Kaufpreis als der Steckbrief, weil das Exposé aus zwei Quellen zusammengebaut wurde.
• Sanierungsstau wird verschwiegen. Eine Heizung aus dem Jahr 1994 ist eine Information, keine Werbebotschaft, aber wer sie weglässt, riskiert den Vorwurf der Arglist.
• Bilder zeigen eine Musterwohnung, ohne dass das im Exposé steht.

Das Web-Exposé: Link, Zugriff, Nachverfolgung

Ein Exposé als Link hat gegenüber dem PDF drei Vorteile, die im Anlegervertrieb zählen. Erstens ist es immer aktuell: Ändert sich der Kaufpreis oder wird eine Einheit reserviert, sieht der Anleger den Stand von jetzt, nicht den vom Versandtag. Zweitens lässt sich der Zugriff steuern. Die Kennzahlen und Bilder dürfen offen sein, die Teilungserklärung, der Mietvertrag und die Protokolle der Eigentümerversammlung gehören hinter ein Passwort oder eine Freigabe, weil sie Daten Dritter enthalten. Drittens siehst du, ob und wann der Link geöffnet wurde. Das ersetzt kein Gespräch, aber es sagt dir, ob der Anleger überhaupt bis zum Rechenteil gekommen ist, bevor du nachfasst.

Zwei Regeln dazu: Ein Link, der öffentlich erreichbar ist, ist eine kommerzielle Anzeige mit allen Pflichtangaben, auch wenn du ihn nur einer Person geschickt hast. Und ein Link, der abläuft oder gesperrt wird, sollte das ankündigen, sonst steht der Anleger im Bankgespräch ohne Unterlagen da.

Ein Exposé, viele Ausgaben

Aus dem beschriebenen Aufbau entstehen in der Praxis drei Ausgaben: ein Web-Exposé mit Link, ein PDF für den Versand und die Präsentation im Beratungsgespräch. Der häufigste Grund für widersprüchliche Angaben ist, dass diese drei Ausgaben aus drei verschiedenen Dateien gepflegt werden. Sobald sich der Kaufpreis ändert, weicht mindestens eine davon ab.

In Inscalia erzeugt der Exposé-Generator Web-Exposé und PDF aus denselben Objektdaten, in der Marke des Vertriebs, mit einem Rechner für den Anleger und einem Teilen-Link. Die Dokumenten-Checkliste im Datenraum zeigt je Objekt, welche Pflicht- und empfohlenen Unterlagen vorliegen, sodass der Block „Dokumentenübersicht" nicht von Hand gepflegt werden muss.

Lies dein Exposé einmal aus der Sicht eines Finanzierers. Der will Kaufpreis, Miete, Wohnfläche, Baujahr, Hausgeld und Teilungserklärung. Wenn er alles in zwei Minuten findet, findet es der Anleger auch.

• Energieausweis-Angaben nach § 87 GEG vollständig
• Provisionsangabe mit Umsatzsteuer und Bezugsgröße
• Ist-Miete, Leerstand und Mietvertragsdetails korrekt
• Hausgeld aufgeteilt in umlagefähig und nicht umlagefähig
• Alle Prognosezahlen mit ihren Annahmen versehen
• Kaufpreis in Steckbrief, Rechenteil und PDF identisch
• Fehlende Unterlagen als fehlend gekennzeichnet

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand September 2026; Änderungen möglich.

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