Ratgeber · Von Inscalia Redaktion · 2026-09-20 · 7 Min. Lesezeit

Finanzierung einer Kapitalanlage: Eigenkapital, Beleihungsauslauf und Bonität

Wie Banken eine Kapitalanlage-Finanzierung prüfen: Was als Eigenkapital zählt, wie Beleihungswert und Beleihungsauslauf den Zins bestimmen, was in die Haushaltsrechnung eingeht und welche Unterlagen der Kunde vorlegen muss.

Die meisten Kapitalanlagen scheitern nicht am Objekt, sondern an der Finanzierung: Der Kunde will, die Bank will nicht, oder sie will zu Konditionen, mit denen die Rechnung nicht mehr aufgeht. Wer als Berater versteht, wie eine Bank den Fall prüft, erkennt früh, ob ein Kunde zum Objekt passt, und stellt die Unterlagen so zusammen, dass die Prüfung schnell läuft. Dieser Artikel erklärt die drei Größen, um die es geht: Eigenkapital, Beleihungsauslauf und Bonität.

Eigenkapital: Was die Bank sehen will

Eigenkapital ist alles, was der Kunde in den Kauf einbringt, ohne es zu leihen: Guthaben auf Konten, Wertpapiere, Bausparguthaben, unter Umständen Rückkaufswerte von Lebensversicherungen, bei bestehenden Immobilien auch freie Beleihungsreserven, die als Zusatzsicherheit dienen. Nicht als Eigenkapital gilt Geld, das aus einem anderen Kredit stammt, auch nicht ein Privatdarlehen der Eltern, sofern es zurückzuzahlen ist.

Die erste Frage jeder Finanzierung ist, ob das Eigenkapital die Kaufnebenkosten deckt. Die Nebenkosten bestehen aus der Grunderwerbsteuer, deren Satz je nach Bundesland unterschiedlich ist, den Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls der Maklerprovision. Banken finanzieren die Nebenkosten ungern, weil ihnen kein Sachwert gegenübersteht: Die Grunderwerbsteuer ist nach dem Kauf weg, das Objekt ist deshalb nicht mehr wert. Eine Finanzierung, die über den Kaufpreis hinausgeht, heißt Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung und wird, wenn überhaupt, nur bei sehr guter Bonität und mit Zinsaufschlag angeboten.

Faustregel für das Erstgespräch: Wenn das freie Eigenkapital die Nebenkosten nicht deckt, ist die Finanzierung einer Kapitalanlage bei den meisten Banken schwierig. Rechne die Nebenkosten für das konkrete Bundesland aus, bevor du Objekte zeigst.

Beleihungswert und Beleihungsauslauf

Die Bank bewertet das Objekt nicht zum Kaufpreis, sondern ermittelt einen Beleihungswert. Für Pfandbriefbanken ist er in § 16 Pfandbriefgesetz und der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) geregelt; andere Institute orientieren sich daran. Der Beleihungswert soll den Wert abbilden, der bei einem Verkauf während der gesamten Kreditlaufzeit voraussichtlich erzielbar ist, also ohne Marktspitzen. Er liegt deshalb regelmäßig unter dem Kaufpreis. Bei vermieteten Objekten wird er meist über das Ertragswertverfahren ermittelt, in das die nachhaltig erzielbare Miete, Bewirtschaftungskosten und ein Kapitalisierungszins eingehen.

Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert. Banken staffeln ihre Zinsen nach Auslaufklassen; die genauen Grenzen unterscheiden sich je nach Institut, typische Stufen liegen bei 60, 80 und 100 Prozent. Innerhalb der ersten Stufe ist der Zins am günstigsten, weil das Darlehen als erstrangig besicherter Realkredit gilt. Jede weitere Stufe bedeutet einen Zinsaufschlag.

Rechenbeispiel (fiktive Werte): Kaufpreis 300.000 Euro, Nebenkosten 24.000 Euro, Beleihungswert der Bank 270.000 Euro. Der Kunde bringt 54.000 Euro Eigenkapital mit und braucht ein Darlehen von 270.000 Euro. Beleihungsauslauf: 270.000 geteilt durch 270.000, also 100 Prozent. Bringt er 84.000 Euro mit, sinkt das Darlehen auf 240.000 Euro und der Auslauf auf rund 89 Prozent. Erst bei einem Darlehen von 216.000 Euro, also 108.000 Euro Eigenkapital, liegt der Auslauf bei 80 Prozent. Der Unterschied im Zinssatz zwischen den Stufen entscheidet über die Höhe der monatlichen Rate.

Für den Berater heißt das: Der Kaufpreis ist nicht die Bezugsgröße der Bank. Ein Objekt, das über dem Beleihungswert gekauft wird, erzeugt automatisch einen hohen Auslauf, auch wenn der Kunde Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten mitbringt. Bei Neubauprojekten mit hohen Quadratmeterpreisen ist das ein regelmäßiges Thema.

Bonität: die Haushaltsrechnung

Neben dem Objekt prüft die Bank den Kunden. Seit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist der Darlehensgeber nach § 505a BGB verpflichtet, die Kreditwürdigkeit des Verbrauchers zu prüfen, bevor er den Vertrag schließt, und den Vertrag nur zu schließen, wenn keine erheblichen Zweifel bestehen, dass der Kunde seine Verpflichtungen vertragsgemäß erfüllen wird. Die Prüfung umfasst die Haushaltsrechnung, die Auskunft bei Auskunfteien und die Plausibilität der Angaben.

In der Haushaltsrechnung stellt die Bank die monatlichen Einnahmen den Ausgaben gegenüber. Einnahmen: Nettoeinkommen aus Arbeit, bei Selbstständigen der Durchschnitt der letzten Jahre aus den Steuerbescheiden, bestehende Mieteinnahmen. Ausgaben: Lebenshaltung nach institutsinternen Pauschalen je Haushaltsgröße, bestehende Kreditraten, Unterhalt, Versicherungen, Miete der selbstgenutzten Wohnung. Der Überschuss muss die neue Rate tragen, mit einem Puffer, den jede Bank anders bemisst.

Die Miete der neuen Kapitalanlage wird als Einnahme angesetzt, aber nicht in voller Höhe: Banken rechnen mit einem Abschlag für Leerstand, Instandhaltung und nicht umlagefähige Kosten. Wie hoch der Abschlag ist, hängt vom Institut ab. Ein Kunde, dessen Haushaltsrechnung nur mit der vollen Miete aufgeht, hat bei den meisten Banken ein Problem. Für Selbstständige und Kunden mit befristeten Arbeitsverträgen gelten oft zusätzliche Anforderungen, etwa längere Nachweiszeiträume.

Was die Bank zum Kunden braucht

Was die Bank zum Objekt braucht

Konditionen und Struktur

Aus Beleihungsauslauf und Bonität ergibt sich der Zinssatz. Dazu kommen die Entscheidungen zur Struktur des Darlehens: Zinsbindung (je länger, desto höher der Zins, desto länger die Sicherheit), anfängliche Tilgung (je höher, desto schneller die Entschuldung, desto höher die Rate), Sondertilgungsrechte und bei Neubau die Bereitstellungszinsen, die anfallen, wenn das Darlehen zugesagt, aber noch nicht abgerufen ist. Bei Bauträgerkäufen mit Ratenzahlung nach § 3 MaBV kann das über Monate gehen; die bereitstellungszinsfreie Zeit sollte deshalb zum Bauzeitenplan passen.

Die Rate eines Annuitätendarlehens bleibt während der Zinsbindung konstant: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Nach Ablauf der Zinsbindung wird zum dann geltenden Zins fortgesetzt oder umgeschuldet; nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang kann der Kunde nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechsmonatiger Frist kündigen, auch bei längerer Zinsbindung. Für die Beratung ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung die wichtigere Zahl als die Anfangsrate: Sie bestimmt, wie anfällig der Kunde für einen Zinsanstieg ist.

Grundschuld

Die Bank sichert das Darlehen über eine Grundschuld (§ 1191 BGB), die im Grundbuch eingetragen wird. Die Bestellung erfolgt notariell, meist in einem Termin mit dem Kaufvertrag oder kurz danach, und verursacht eigene Notar- und Grundbuchkosten. Ohne eingetragene Grundschuld oder zumindest eine Rangbescheinigung des Notars zahlt die Bank nicht aus. Für den Zeitplan im Kaufprozess heißt das: Grundschuldbestellung terminieren, bevor die Fälligkeitsmitteilung des Notars kommt.

Vorbereitung im Erstgespräch

Vieles davon lässt sich vor dem ersten Objektvorschlag klären. Frage nach dem frei verfügbaren Eigenkapital und stelle es den Nebenkosten des Zielbundeslands gegenüber. Frage nach Nettoeinkommen, bestehenden Raten und Miete und rechne den Überschuss überschlägig; die Bank rechnet genauer, aber die Größenordnung siehst du sofort. Bitte den Kunden, eine kostenlose Selbstauskunft bei der Auskunftei nach Art. 15 DSGVO anzufordern, damit alte Einträge auffallen, bevor die Bank sie findet. Und kläre, ob ein zweiter Antragsteller mit ins Darlehen geht, weil das die Haushaltsrechnung und die Haftung verändert.

Mit diesen vier Antworten weißt du, in welcher Preisklasse und mit welchem Beleihungsauslauf ein Objekt für den Kunden realistisch ist. Objekte darüber zu zeigen, kostet beide Seiten Zeit und endet mit einer Absage, die dem Kunden als Absage des Beraters in Erinnerung bleibt.

Häufige Gründe für Absagen

In Inscalia füllt der Kunde die Digitale Selbstauskunft online aus und lädt die Nachweise hoch; in der Finanzierungsakte liegen Selbstauskunft, Checkliste und Finanzierer zusammen, und der Finanzierer bekommt als eigene Rolle Zugriff auf genau diese Akte.

Rechnen: Rechne mit dem Annuitätenrechner nicht nur die Anfangsrate, sondern die Restschuld nach Ende der Zinsbindung und die Rate, die bei einem um zwei Prozentpunkte höheren Zins folgen würde. Ein Kunde, der diese Zahl kennt, trifft eine bessere Entscheidung; ein Kunde, der sie nicht kennt, kommt in zehn Jahren mit Vorwürfen zurück.

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand September 2026; Änderungen möglich.

← Alle Artikel · Inscalia Startseite · Preise