Ratgeber · Von Inscalia Redaktion · 2026-09-20 · 6 Min. Lesezeit

Den Grundbuchauszug verstehen: Abteilungen, Lasten, Vormerkung

Das Grundbuch sagt, wem eine Immobilie gehört und was auf ihr lastet. Wie die Abteilungen aufgebaut sind, was Dienstbarkeiten, Grundschulden und Vormerkungen bedeuten und wie du einen Auszug für den Kunden liest.

Der Grundbuchauszug ist das einzige Dokument, das verbindlich sagt, wem eine Immobilie gehört und welche Rechte Dritter auf ihr lasten. Alles andere, Exposé, Kaufvertragsentwurf, Aussagen des Verkäufers, muss sich daran messen lassen. Wer ihn lesen kann, erkennt Wohnrechte, alte Grundschulden oder einen Zwangsversteigerungsvermerk, bevor sie beim Notar zum Problem werden.

Dieser Artikel erklärt den Aufbau des Grundbuchs, die Einträge, die in den drei Abteilungen vorkommen, die Auflassungsvormerkung und die Grundsätze, die dahinterstehen.

Aufbau: Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen

Das Grundbuch wird beim Amtsgericht geführt. Für jedes Grundstück und, bei Wohnungseigentum, für jede Einheit gibt es ein eigenes Grundbuchblatt (§ 3 GBO, § 7 WEG). Es gliedert sich in vier Teile:

• Aufschrift: Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer, bei Wohnungseigentum die Bezeichnung als Wohnungsgrundbuch oder Teileigentumsgrundbuch.
• Bestandsverzeichnis: Gemarkung, Flur und Flurstück, Wirtschaftsart und Lage, Größe. Beim Wohnungsgrundbuch zusätzlich der Miteigentumsanteil und das Sondereigentum mit Nummer laut Aufteilungsplan, verbunden mit dem Verweis auf die Teilungserklärung als Bezugsurkunde. Hier stehen auch Rechte, die mit dem Grundstück verbunden sind, etwa ein Wegerecht an einem Nachbargrundstück.
• Abteilung I: Eigentümer mit Erwerbsgrund (Auflassung, Erbfolge, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) und Datum der Eintragung. Bei mehreren Eigentümern das Gemeinschaftsverhältnis.
• Abteilung II: Lasten und Beschränkungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte.
• Abteilung III: Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.

Abteilung II: Was dort stehen kann

Abteilung II ist die Abteilung, die du am genauesten lesen musst, weil hier die Einträge stehen, die Nutzung, Wert und Verkäuflichkeit des Objekts beeinflussen:

• Grunddienstbarkeiten (§ 1018 BGB): Rechte zugunsten eines anderen Grundstücks, zum Beispiel Wege-, Leitungs- oder Überbaurechte. Sie bleiben beim Verkauf bestehen.
• Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (§ 1090 BGB) und Wohnungsrechte (§ 1093 BGB): Rechte zugunsten einer bestimmten Person, etwa das lebenslange Wohnrecht der Verkäuferin. Ein Wohnungsrecht macht eine Vermietung faktisch unmöglich, solange es besteht.
• Nießbrauch (§ 1030 BGB): Das Recht, alle Nutzungen zu ziehen, also auch die Miete. Ein Grundstück mit Nießbrauch bringt dem Eigentümer keine Einnahmen, solange der Nießbraucher lebt oder das Recht nicht gelöscht ist.
• Reallasten (§ 1105 BGB) und dingliche Vorkaufsrechte (§ 1094 BGB).
• Erbbaurecht: Steht ein Erbbaurecht in Abteilung II, gehört dem Käufer nicht das Grundstück, sondern nur das Gebäude auf Zeit; das Erbbaurecht selbst hat ein eigenes Grundbuchblatt.
• Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB): Sicherung eines Käufers, dessen Kaufvertrag beurkundet, aber noch nicht vollzogen ist.
• Verfügungsbeschränkungen und Vermerke: Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerk, Insolvenzvermerk, Nacherbenvermerk, Testamentsvollstreckervermerk, Sanierungsvermerk nach § 143 BauGB, Umlegungsvermerk. Jeder dieser Einträge muss vor der Beurkundung geklärt sein.

Was nicht im Grundbuch steht: Baulasten stehen im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde, nicht im Grundbuch; nur in Bayern gibt es keine Baulasten, dort werden entsprechende Verpflichtungen als Dienstbarkeiten eingetragen. Altlasten, Denkmalschutz und Erschließungsbeiträge findest du ebenfalls nicht im Grundbuch. Für ein vollständiges Bild gehören diese Auskünfte dazu.

Abteilung III: Grundschuld und Hypothek

In Abteilung III stehen die Grundpfandrechte, mit denen Banken ihre Darlehen absichern. Die Hypothek (§ 1113 BGB) ist an eine konkrete Forderung gebunden und sinkt mit der Tilgung. Die Grundschuld (§ 1191 BGB) ist davon unabhängig; sie bleibt in voller Höhe eingetragen, auch wenn das Darlehen längst zurückgezahlt ist. Deshalb ist eine Grundschuld in Abteilung III kein Beleg für eine bestehende Schuld, aber ein Hinweis darauf, dass vor der Umschreibung eine Löschungsbewilligung (§ 875 BGB) oder eine Abtretung an die Käuferbank nötig ist. Zu jedem Recht gehört ein Rang; er bestimmt sich nach der Reihenfolge der Eintragung (§ 879 BGB) und entscheidet in der Zwangsversteigerung darüber, wer zuerst bedient wird.

Für den Käufer bedeutet das: Seine Bank will in aller Regel eine erstrangige Grundschuld. Alle Rechte, die davor stehen, müssen gelöscht oder im Rang zurücktreten. Das regelt der Kaufvertrag über die Lastenfreistellung, und der Notar setzt es um, bevor der Kaufpreis fällig wird. Bei Grundschulden mit Brief (§ 1116 BGB) muss zusätzlich der Grundschuldbrief vorgelegt werden; ist er nicht auffindbar, braucht es ein Aufgebotsverfahren, das Monate dauert.

Die Auflassungsvormerkung

Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung liegen Wochen bis Monate. In dieser Zeit ist der Verkäufer noch Eigentümer und könnte das Objekt theoretisch ein zweites Mal verkaufen oder belasten. Dagegen schützt die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB: Sie wird in Abteilung II eingetragen und macht jede spätere Verfügung, die den Anspruch des Käufers beeinträchtigen würde, ihm gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB). Sie sichert außerdem den Rang, den das spätere Eigentum haben wird. Deshalb ist ihre Eintragung in praktisch jedem Kaufvertrag Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises. Nach der Umschreibung wird die Vormerkung gelöscht.

Zwei Grundsätze, die alles tragen

Das Grundbuch funktioniert wegen zweier Regeln. Erstens: Was eingetragen ist, gilt als richtig (§ 891 BGB). Zweitens: Wer im Vertrauen auf das Grundbuch erwirbt, wird geschützt, auch wenn es unrichtig war (§ 892 BGB), es sei denn, er kannte die Unrichtigkeit oder ein Widerspruch war eingetragen. Eigentum an einem Grundstück geht nach § 873 BGB nur durch Einigung und Eintragung über; die Einigung heißt beim Grundstückskauf Auflassung und muss nach § 925 BGB vor dem Notar erklärt werden. Ein Kaufvertrag allein macht also niemanden zum Eigentümer.

Besonderheiten des Wohnungsgrundbuchs

Bei Eigentumswohnungen wird für jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt angelegt (§ 7 Abs. 1 WEG), das Grundstücksgrundbuch wird geschlossen. Im Bestandsverzeichnis steht dann der Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nummer soundso laut Aufteilungsplan. Darunter findest du den Hinweis auf die Teilungserklärung als Bezugsurkunde und häufig den Vermerk, dass eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG besteht. Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung wirken gegen einen Erwerber nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG); der Grundbuchauszug verweist dafür auf die Bewilligung, ohne den Text zu wiederholen. Deshalb gehören Grundbuchauszug und Teilungserklärung immer zusammen gelesen.

Belastungen am Gemeinschaftseigentum, etwa eine Grunddienstbarkeit für die Trafostation des Energieversorgers, stehen in jedem Wohnungsgrundbuch der Anlage. Belastungen einer einzelnen Einheit, also die Grundschuld des Voreigentümers oder ein Wohnungsrecht, stehen nur in deren Blatt. Bei Mehrfamilienhäusern in Aufteilung, wie sie Bauträger und Aufteiler verkaufen, solltest du prüfen, ob die Aufteilung bereits vollzogen ist; solange das Wohnungsgrundbuch nicht angelegt ist, kann keine einzelne Einheit verkauft werden.

Wie du an den Auszug kommst und ihn liest

Einsicht ins Grundbuch bekommt nach § 12 GBO, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Als Verkäufer oder Verkäufervertrieb hast du das; für einen Kaufinteressenten reicht das Interesse allein nicht, er braucht die Zustimmung des Eigentümers oder geht über den Notar. Achte auf das Datum des Auszugs: Ein Auszug, der älter als ein paar Wochen ist, taugt für die Vorprüfung, nicht für die Beurkundung. Gelöschte Einträge sind rot unterstrichen oder als gelöscht vermerkt; sie stehen weiter im Auszug, gelten aber nicht mehr.

• Stimmt der eingetragene Eigentümer in Abteilung I mit dem Verkäufer im Kaufvertrag überein?
• Stimmen Miteigentumsanteil und Nummer des Sondereigentums mit Teilungserklärung und Exposé überein?
• Sind alle Einträge in Abteilung II erklärt und im Kaufvertrag behandelt (Übernahme oder Löschung)?
• Gibt es einen Vermerk über Zwangsversteigerung, Insolvenz oder Nacherbfolge?
• Sind die Grundschulden in Abteilung III niedriger als der Kaufpreis, sodass die Lastenfreistellung aus dem Kaufpreis möglich ist?
• Gibt es Briefgrundschulden, und liegt der Brief vor?
• Ist der Auszug aktuell, und liegt die Teilungserklärung als Bezugsurkunde vor?

In Inscalia liest die KI-Extraktion Grundbuchauszüge aus und legt Eigentümer, Anteile und Belastungen in der Objekt-Akte ab; die Dokumenten-Checkliste im Datenraum zeigt, ob der Auszug vorliegt und wie alt er ist.

Wenn ein Eintrag unklar ist: Frag nach der Eintragungsbewilligung. Das Grundbuch enthält nur die Kurzfassung; der vollständige Inhalt eines Rechts steht in der Urkunde, auf die der Eintrag Bezug nimmt, und die liegt in der Grundakte beim Amtsgericht.

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand September 2026; Änderungen möglich.

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