Ratgeber · Von Inscalia Redaktion · 2026-09-20 · 6 Min. Lesezeit

Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten: Was je Bundesland dazukommt

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision machen den Unterschied zwischen Kaufpreis und Gesamtaufwand. Was je Bundesland gilt, was zur Bemessungsgrundlage zählt und wie du es in der Beratung rechnest.

Der Kaufpreis ist die Zahl, die im Exposé steht. Der Gesamtaufwand ist die Zahl, mit der dein Kunde rechnen muss. Dazwischen liegen die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision. Je nach Bundesland und Konstellation summieren sie sich auf einen zweistelligen Prozentsatz des Kaufpreises, und sie müssen in aller Regel aus Eigenmitteln bezahlt werden, weil Banken sie nicht beleihen.

Dieser Artikel geht die Posten einzeln durch, erklärt die Rechtsgrundlagen und zeigt an einem Beispiel, wie du die Nebenkosten in der Beratung sauber rechnest.

Die Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer regelt das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Steuerbar ist nach § 1 GrEStG der Kaufvertrag über ein inländisches Grundstück, und dazu zählt auch Wohnungseigentum. Bemessungsgrundlage ist nach § 8 GrEStG die Gegenleistung, also nach § 9 GrEStG der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Der gesetzliche Steuersatz beträgt nach § 11 Abs. 1 GrEStG 3,5 Prozent; seit 2006 dürfen die Länder aber einen eigenen Satz festlegen, und fast alle haben davon Gebrauch gemacht.

Die Spanne reicht derzeit von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern liegen bei 6,0 Prozent, die übrigen Länder bei 5,0 oder 5,5 Prozent. Die Sätze ändern sich durch Landesgesetz und wurden in den vergangenen Jahren mehrfach angepasst; den für dein Objekt aktuellen Satz zeigt der Grunderwerbsteuer-Rechner, verbindlich ist die Veröffentlichung des jeweiligen Landesfinanzministeriums.

Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG beide Vertragsteile als Gesamtschuldner; im Kaufvertrag wird die Steuer üblicherweise dem Käufer zugewiesen. Der Notar zeigt den Vertrag nach § 18 GrEStG dem Finanzamt an. Der Steuerbescheid geht an den Käufer, die Steuer ist nach § 15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG aus, ohne die das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer einträgt.

Was zur Bemessungsgrundlage zählt und was nicht

Hier entscheidet sich, ob dein Kunde auf den vollen Kaufpreis Steuer zahlt oder auf weniger. Drei Fälle kommen in der Praxis ständig vor:

Befreiungen, Rücktritt und Anteilskäufe

Einige Erwerbsvorgänge sind nach § 3 GrEStG von der Steuer befreit, darunter der Erwerb zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und zwischen Verwandten in gerader Linie, also etwa von Eltern an Kinder (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Der Verkauf zwischen Geschwistern ist dagegen nicht befreit. Wird ein Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht, bevor das Eigentum übergegangen ist, wird die Steuer auf Antrag nicht festgesetzt oder aufgehoben (§ 16 Abs. 1 GrEStG); das ist relevant, wenn eine Finanzierung nach der Beurkundung scheitert.

Für Vertriebe, die mit Gesellschaften arbeiten, ist § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG wichtig: Gehen innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft auf neue Gesellschafter über, löst das Grunderwerbsteuer aus, obwohl kein Grundstück verkauft wurde. Die früher verbreitete Gestaltung über Anteilskäufe unterhalb der Schwelle ist seit der Verschärfung 2021 deutlich enger geworden. Wer einem Kunden ein Anteilsmodell anbietet, braucht dafür steuerliche Beratung, nicht nur ein Exposé.

Notar und Grundbuch

Notare rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab; die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Für die Beurkundung des Kaufvertrags fällt eine 2,0-Gebühr aus dem Kaufpreis an, für die Beurkundung der Grundschuldbestellung eine 1,0-Gebühr aus dem Grundschuldbetrag. Dazu kommen Gebühren für Vollzug und Betreuung, Auslagen und Umsatzsteuer. Das Grundbuchamt berechnet nach demselben Gesetz die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und die Eintragung der Grundschuld.

Als Faustwert für Notar und Grundbuch zusammen werden in der Praxis 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises angesetzt; der Anteil hängt vor allem davon ab, wie hoch die Grundschuld im Verhältnis zum Kaufpreis ist. In den Inscalia-Rechnern ist die Konvention 2,0 Prozent hinterlegt, damit die Schätzung eher zu hoch als zu niedrig ausfällt.

Die Maklerprovision

Seit Dezember 2020 regeln §§ 656a bis 656d BGB die Provision bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher. Der Maklervertrag braucht Textform (§ 656a BGB). Hat der Makler den Vertrag mit dem Verkäufer geschlossen, darf er vom Käufer höchstens denselben Anteil verlangen wie vom Verkäufer (§ 656c BGB); eine Vereinbarung, die den Käufer allein belastet, ist nur wirksam, wenn der Verkäufer mindestens die Hälfte trägt (§ 656d BGB). Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt, sondern regional üblich und Verhandlungssache.

Im Vertrieb von Bauträger- oder Kapitalanlageobjekten ist die Provision oft als Innenprovision im Kaufpreis enthalten. Dann zahlt der Käufer keinen separaten Betrag, die Vergütung steckt aber im Preis und damit auch in der Grunderwerbsteuer-Bemessungsgrundlage. Sag das deinem Kunden offen; es erspart Diskussionen, wenn er die Zahlen später vergleicht.

Weitere Posten, die oft vergessen werden

Rechenbeispiel

Angenommen, dein Kunde kauft eine Bestandswohnung in Nordrhein-Westfalen für 300.000 Euro, der Makler wird vom Käufer anteilig mit 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer bezahlt, Notar und Grundbuch werden mit 2,0 Prozent geschätzt. Dann ergibt sich:

Dieselbe Wohnung in Bayern käme mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer auf 27.210 Euro Nebenkosten, also rund 9,1 Prozent. Der Unterschied von 9.000 Euro ist Eigenkapital, das der Kunde im einen Fall mehr mitbringen muss. Solche Vergleiche gehören in jedes Beratungsgespräch, wenn Objekte in verschiedenen Bundesländern zur Auswahl stehen.

Ist im Kaufpreis eine Einbauküche enthalten, die im Vertrag mit 8.000 Euro gesondert ausgewiesen wird, sinkt die Bemessungsgrundlage im NRW-Beispiel auf 292.000 Euro und die Grunderwerbsteuer auf 18.980 Euro. Die Ersparnis von 520 Euro ist überschaubar, aber sie kostet nichts außer einem Satz im Vertrag und einem plausiblen Wertansatz. Bei Stellplätzen, die als eigenes Teileigentum verkauft werden, gilt dagegen der volle Satz; sie sind Grundstück im Sinne des Gesetzes.

Was die Nebenkosten für Finanzierung und Steuer bedeuten

Zwei Punkte solltest du im Gespräch einordnen. Erstens: Banken beleihen den Beleihungswert des Objekts, nicht den Gesamtaufwand. Die Nebenkosten muss der Kunde also in aller Regel aus Eigenmitteln aufbringen, selbst wenn der Kaufpreis vollständig finanziert wird. Zweitens: Grunderwerbsteuer, Notarkosten für den Kaufvertrag, Grundbuchkosten für die Umschreibung und die Maklerprovision sind Anschaffungsnebenkosten. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG anteilig, soweit sie auf das Gebäude entfallen, und werden damit über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Kosten der Finanzierung, also Notar und Grundbuch für die Grundschuld, sind dagegen sofort abziehbare Werbungskosten nach § 9 EStG.

Im Inscalia-Renditerechner stecken die Nebenkosten in der Gesamtinvestition und in der AfA-Basis; die Grunderwerbsteuer wird je Bundesland des Objekts angesetzt, sodass der Vergleich zweier Standorte mit denselben Annahmen läuft.

Für das Gespräch: Nenne dem Kunden immer beide Zahlen, Kaufpreis und Gesamtaufwand, und rechne die Nebenkosten vor. Wer erst beim Notar erfährt, dass 30.000 Euro zusätzlich fällig werden, hat das Vertrauen in die Beratung verloren.

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand September 2026; Änderungen möglich.

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