Ratgeber · Von Inscalia Redaktion · 2026-09-20 · 7 Min. Lesezeit

Geldwäschegesetz für Immobilienmakler: Identifizierung, Risikoanalyse, Meldepflicht

Immobilienmakler sind Verpflichtete nach dem GwG. Was das konkret heißt: Wann du wen identifizieren musst, was in die Risikoanalyse gehört, wie eine Verdachtsmeldung abläuft und welche Aufzeichnungen die Aufsicht sehen will.

Immobilien gelten als Klassiker der Geldwäsche: hohe Beträge, stabile Werte, wenige Transaktionen pro Objekt. Der Gesetzgeber hat deshalb Immobilienmakler zu Verpflichteten nach dem Geldwäschegesetz gemacht, mit denselben Grundpflichten wie Banken, nur in anderem Maßstab. Viele Vertriebe wissen das, setzen es aber nur halb um: Der Ausweis wird kopiert, der Rest bleibt liegen. Bei einer Prüfung durch die Aufsicht reicht das nicht. Dieser Artikel geht die Pflichten durch, so wie sie im Vertriebsalltag anfallen.

Wer verpflichtet ist

Nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG sind Immobilienmakler Verpflichtete. Der Begriff ist in § 1 Abs. 11 GwG definiert: Wer gewerblich den Abschluss von Kauf-, Pacht- oder Mietverträgen über Immobilien vermittelt. Ein Vertrieb, der Kapitalanlagen für Bauträger oder Eigentümer an Käufer vermittelt, ist Immobilienmakler in diesem Sinne, unabhängig davon, ob er sich so nennt. Auch selbstständige Vertriebspartner mit eigener Erlaubnis nach § 34c GewO sind eigene Verpflichtete. Bei der Vermittlung von Mietverträgen greifen die Pflichten nur, wenn die monatliche Nettokaltmiete mindestens 10.000 Euro beträgt (§ 4 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 GwG).

Der Bauträger selbst, der ohne Vermittler direkt verkauft, ist nicht als Makler verpflichtet; für ihn gelten andere Vorschriften, etwa die Pflichten des Notars bei der Beurkundung und das Bargeldverbot. Sobald er aber mit einem Vertrieb arbeitet, ist der Vertrieb Verpflichteter.

Die vier Pflichtbereiche

Die Pflichten lassen sich in vier Bereiche gliedern: Risikomanagement (§§ 4 bis 9 GwG), Sorgfaltspflichten gegenüber Kunden (§§ 10 bis 17 GwG), Aufzeichnung und Aufbewahrung (§ 8 GwG) und Meldepflichten (§§ 43 ff. GwG). Dazu kommt seit 2023 das Bargeldverbot beim Immobilienerwerb (§ 16a GwG).

1. Risikomanagement und Risikoanalyse

Nach § 4 GwG muss jeder Verpflichtete über ein wirksames Risikomanagement verfügen, das eine Risikoanalyse (§ 5 GwG) und interne Sicherungsmaßnahmen (§ 6 GwG) umfasst. Die Risikoanalyse ist ein Dokument, in dem du für dein Geschäft beschreibst, welche Geldwäscherisiken bestehen und wie du ihnen begegnest. Anhaltspunkte liefern die Anlagen 1 und 2 zum GwG (Faktoren für geringeres und höheres Risiko) und die Nationale Risikoanalyse des Bundesfinanzministeriums.

Typische Risikofaktoren im Kapitalanlagevertrieb: Käufer aus Drittstaaten mit hohem Risiko, komplexe Gesellschaftsstrukturen als Käufer, auffällig hohe Eigenkapitalanteile ohne plausible Herkunft, Kunden, die auf Distanz identifiziert werden, politisch exponierte Personen, Objekte mit ungewöhnlicher Preisgestaltung. Die Analyse muss dokumentiert, regelmäßig überprüft und der Aufsicht auf Verlangen vorgelegt werden (§ 5 Abs. 2 GwG). Die Aufsichtsbehörde kann Verpflichtete unter Umständen von der Dokumentationspflicht befreien (§ 5 Abs. 4 GwG); das muss beantragt werden und gilt nicht automatisch für kleine Betriebe.

Zu den internen Sicherungsmaßnahmen nach § 6 GwG gehören interne Grundsätze und Verfahren, die Prüfung der Zuverlässigkeit von Mitarbeitern und deren Unterrichtung über die Pflichten. Einen Geldwäschebeauftragten müssen Immobilienmakler nach § 7 GwG nur bestellen, wenn die Aufsichtsbehörde es anordnet.

2. Sorgfaltspflichten: Wen du wann identifizieren musst

Die allgemeinen Sorgfaltspflichten nach § 10 Abs. 1 GwG umfassen die Identifizierung des Vertragspartners und der für ihn auftretenden Person, die Abklärung, ob ein wirtschaftlich Berechtigter dahintersteht (§ 3 GwG), die Einholung von Informationen zum Zweck der Geschäftsbeziehung, die Feststellung, ob es sich um eine politisch exponierte Person handelt, und die kontinuierliche Überwachung.

Für Immobilienmakler regelt § 11 Abs. 2 GwG den Zeitpunkt: Die Vertragsparteien des Kaufvertrags sind zu identifizieren, sobald eine Partei ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Vertrags äußert und die Vertragsparteien hinreichend bestimmt sind. Das heißt in der Praxis: nicht erst beim Notar, sondern spätestens bei der Reservierung. Und es heißt beide Seiten, also Käufer und Verkäufer, auch wenn der Verkäufer dein Auftraggeber ist und du ihn seit Jahren kennst.

Was zur Identifizierung gehört (§ 11 Abs. 4, § 12 GwG): Bei natürlichen Personen: Vorname, Nachname, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit, Wohnanschrift, anhand eines gültigen amtlichen Ausweises mit Lichtbild. Bei juristischen Personen: Firma, Rechtsform, Registernummer, Anschrift des Sitzes, Namen der Vertretungsberechtigten, anhand eines Registerauszugs oder vergleichbaren Dokuments, plus Abklärung der wirtschaftlich Berechtigten über das Transparenzregister und eigene Nachforschung.

Die Überprüfung erfolgt bei physischer Anwesenheit durch Vorlage des Ausweises. Bei Abwesenheit sind die in § 13 GwG vorgesehenen Verfahren zulässig, unter anderem ein Videoidentifizierungsverfahren oder die Identifizierung über einen Dritten nach § 17 GwG. Du darfst nach § 8 Abs. 2 Satz 2 GwG eine vollständige Kopie des Ausweises anfertigen und aufbewahren; das ist eine gesetzliche Grundlage, die dem Datenschutz vorgeht.

Ergibt die Prüfung ein höheres Risiko, etwa weil der Käufer eine politisch exponierte Person ist oder aus einem Drittstaat mit hohem Risiko stammt, greifen verstärkte Sorgfaltspflichten nach § 15 GwG: Zustimmung der Leitungsebene, Klärung der Herkunft der Vermögenswerte, verstärkte Überwachung. Bei geringem Risiko sind vereinfachte Pflichten nach § 14 GwG möglich, das ist aber zu begründen und zu dokumentieren.

Ist der Vertragspartner eine Gesellschaft, die im Transparenzregister eingetragen ist, musst du einen Auszug einholen und Unstimmigkeiten zwischen deinen Erkenntnissen und dem Register nach § 23a GwG melden.

3. Aufzeichnung und Aufbewahrung

Nach § 8 GwG sind die erhobenen Angaben, die Kopien der Dokumente, die Ergebnisse der Risikobewertung und die Erwägungen zu Verdachtsfällen aufzuzeichnen und fünf Jahre aufzubewahren (§ 8 Abs. 4 GwG). Die Aufzeichnungen müssen so geführt sein, dass die Aufsicht nachvollziehen kann, was wann geprüft wurde. Eine Ausweiskopie ohne Datum, ohne Vermerk, wer sie geprüft hat, und ohne Zuordnung zu einem Vorgang erfüllt das nicht.

4. Verdachtsmeldung

Nach § 43 Abs. 1 GwG musst du unverzüglich eine Meldung an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) abgeben, wenn Tatsachen darauf hindeuten, dass ein Vermögensgegenstand aus einer strafbaren Handlung stammt, ein Geschäftsvorfall mit Terrorismusfinanzierung zusammenhängt oder der Vertragspartner seine Pflicht zur Offenlegung des wirtschaftlich Berechtigten nicht erfüllt hat. Die Meldung erfolgt elektronisch über das Portal goAML der FIU; dafür ist eine Registrierung nötig, die du nach § 45 Abs. 1 GwG unabhängig von einem konkreten Fall vornehmen musst.

Nach der Meldung darf die Transaktion nach § 46 GwG frühestens durchgeführt werden, wenn die FIU oder die Staatsanwaltschaft zugestimmt hat oder der dritte Werktag nach dem Abgangstag der Meldung verstrichen ist, ohne dass die Durchführung untersagt wurde. Den Kunden über die Meldung zu informieren, ist nach § 47 GwG verboten. Für Meldungen in gutem Glauben bist du nach § 48 GwG von der Verantwortlichkeit freigestellt.

Bargeldverbot: Seit dem 1. April 2023 ist es nach § 16a GwG verboten, beim Erwerb von Immobilien den Kaufpreis ganz oder teilweise mit Bargeld, Kryptowerten, Gold oder ähnlichen Werten zu begleichen. Der Notar darf die Eigentumsumschreibung erst nach Nachweis der unbaren Zahlung veranlassen. Ein Kunde, der eine Barzahlung auch nur eines Teilbetrags anbietet, ist ein Verdachtsfall.

Verhältnis zum Notar

Der Notar ist eigener Verpflichteter nach § 2 Abs. 1 Nr. 10 GwG und identifiziert die Beteiligten bei der Beurkundung selbst. Das entbindet den Makler nicht: Seine Pflichten entstehen früher, nämlich bei ernsthaftem Interesse, und bestehen unabhängig davon, was der Notar später tut. Auf die Identifizierung durch den Notar darfst du dich nur im Rahmen des § 17 GwG verlassen, und dafür brauchst du die Unterlagen vom Notar in deiner Akte. Die besonderen Meldepflichten der Verordnung zu meldepflichtigen Sachverhalten im Immobilienbereich (GwGMeldV-Immobilien) treffen Notare und Rechtsanwälte, nicht Makler; für dich gilt die allgemeine Verdachtsmeldepflicht nach § 43 GwG.

Aufsicht und Sanktionen

Die Aufsicht über Immobilienmakler liegt nach § 50 Nr. 9 GwG bei den nach Landesrecht zuständigen Behörden; je nach Bundesland sind das Regierungspräsidien, Bezirksregierungen, Landesverwaltungsämter oder Kreisverwaltungen. Die Aufsicht kann Prüfungen vor Ort durchführen und Unterlagen anfordern. Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten nach § 56 GwG; die Bußgeldrahmen reichen bei schwerwiegenden, wiederholten oder systematischen Verstößen in den Millionenbereich. Verfahren werden nach § 57 GwG auf der Website der Aufsicht veröffentlicht.

So läuft es im Vertrieb

1. Risikoanalyse einmal erstellen, jährlich prüfen, Änderungen datieren.
2. Bei goAML registrieren, bevor der erste Verdachtsfall auftritt.
3. Jeden Mitarbeiter und Partner bei Eintritt und danach regelmäßig zu den Pflichten unterrichten, Teilnahme dokumentieren.
4. Bei Reservierung: Ausweis von Käufer und Verkäufer prüfen und kopieren, wirtschaftlich Berechtigte bei Gesellschaften abklären, PEP-Status abfragen, Zweck und Herkunft der Mittel notieren.
5. Prüfvermerk mit Datum und Name des Prüfers in der Akte.
6. Bei Auffälligkeiten: interne Bewertung dokumentieren, Meldung abgeben, Sperrfrist beachten, Kunden nicht informieren.
7. Alles fünf Jahre aufbewahren, zugriffsgeschützt.

In Inscalia liegen Ausweisdokumente und Prüfvermerke in der Kunden-Akte; der Kunde lädt seine Nachweise über die Digitale Selbstauskunft oder das Käuferportal selbst hoch, und über Rollen & Rechte ist festgelegt, wer sie sehen darf.

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand September 2026; Änderungen möglich.

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