Ratgeber · Von Inscalia Redaktion · 2026-09-20 · 6 Min. Lesezeit

Mietrendite, Eigenkapitalrendite und Cashflow: Drei Kennzahlen, drei Aussagen

Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite und Cashflow beantworten verschiedene Fragen. Was jede Kennzahl aussagt, wie sie berechnet wird und wie du sie im Beratungsgespräch an einem durchgerechneten Beispiel einordnest.

Wenn drei Berater dieselbe Wohnung durchrechnen, kommen oft drei verschiedene Renditen heraus, und alle drei können rechnerisch richtig sein. Der Grund ist selten ein Rechenfehler, sondern dass unterschiedliche Kennzahlen unterschiedliche Fragen beantworten. Die Mietrendite beschreibt das Objekt, die Eigenkapitalrendite beschreibt das Investment, der Cashflow beschreibt die monatliche Belastung. Wer sie vermischt, verwirrt den Kunden; wer sie sauber trennt, kann jede Frage mit der passenden Zahl beantworten.

Dieser Artikel definiert die vier gebräuchlichen Kennzahlen, rechnet sie an einem durchgehenden Beispiel vor und zeigt, welche Fehler in der Praxis am häufigsten vorkommen.

Das Beispiel, das durch den Artikel läuft

Alle Zahlen sind Annahmen für ein Rechenbeispiel, keine Marktdaten. Eine Bestandswohnung in Nordrhein-Westfalen kostet 250.000 Euro. Kaufnebenkosten: 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 2,0 Prozent Notar und Grundbuch, zusammen 21.250 Euro, Gesamtinvestition 271.250 Euro. Die Kaltmiete beträgt 850 Euro im Monat, also 10.200 Euro im Jahr. Nicht umlagefähige Kosten laut Wirtschaftsplan: 1.300 Euro im Jahr. Der Kunde bringt 41.250 Euro Eigenkapital mit und finanziert 230.000 Euro zu 3,8 Prozent Sollzins mit 2,0 Prozent anfänglicher Tilgung. Sein Grenzsteuersatz liegt bei 42 Prozent. Der Gebäudeanteil beträgt 80 Prozent, die AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG 2 Prozent.

Bruttomietrendite: der schnelle Vergleich

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis: 10.200 Euro geteilt durch 250.000 Euro ergibt 4,08 Prozent. Sie ist in Sekunden berechnet und deshalb die Kennzahl, mit der Objekte in Portalen und Exposés verglichen werden. Genau darin liegt ihre Grenze: Sie kennt weder Nebenkosten noch Hausgeld noch Finanzierung. Zwei Wohnungen mit derselben Bruttomietrendite können im Cashflow Hunderte Euro auseinanderliegen. Nutze sie zum Vorsortieren, nicht zur Entscheidung.

Nettomietrendite: das Objekt nach Kosten

Die Nettomietrendite zieht von der Miete die nicht umlagefähigen Kosten ab und setzt das Ergebnis ins Verhältnis zur Gesamtinvestition einschließlich Nebenkosten: (10.200 minus 1.300) geteilt durch 271.250 ergibt 3,28 Prozent. Das ist die Verzinsung, die das Objekt aus sich heraus erwirtschaftet, unabhängig davon, wie es finanziert wird. Sie ist die Kennzahl, die du mit dem Darlehenszins vergleichen musst, um zu wissen, ob eine Finanzierung die Rendite hebt oder drückt. Liegt sie unter dem Sollzins, kostet jeder finanzierte Euro Geld; liegt sie darüber, verdient er welches.

Manche Berechnungen setzen zusätzlich einen Abschlag für Mietausfall und einen Ansatz für Instandhaltung im Sondereigentum an. Das ist vertretbar, muss aber ausgewiesen sein, sonst sind zwei Nettomietrenditen nicht vergleichbar.

Cashflow: was monatlich passiert

Der Cashflow ist keine Rendite, sondern ein Betrag. Vor Steuern ergibt er sich aus Miete minus nicht umlagefähige Kosten minus Kapitaldienst. Der Kapitaldienst beträgt im Beispiel 5,8 Prozent von 230.000 Euro, also 13.340 Euro im Jahr, davon im ersten Jahr 8.740 Euro Zins und 4.600 Euro Tilgung. Cashflow vor Steuern: 10.200 minus 1.300 minus 13.340 gleich minus 4.440 Euro im Jahr, also rund 370 Euro im Monat, die der Kunde zuschießt.

Nach Steuern sieht es anders aus, weil Zinsen, nicht umlagefähige Kosten und AfA als Werbungskosten nach § 9 EStG die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG mindern. Die AfA beträgt 2 Prozent von 80 Prozent der Gesamtinvestition, also 4.340 Euro. Die Einkünfte aus Vermietung betragen damit 10.200 minus 1.300 minus 8.740 minus 4.340 gleich minus 4.180 Euro. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz entspricht das einer Steuerersparnis von rund 1.756 Euro, wenn der Verlust mit anderen Einkünften verrechnet werden kann. Cashflow nach Steuern: minus 4.440 plus 1.756 gleich minus 2.684 Euro im Jahr, rund 224 Euro im Monat.

Tilgung ist kein Verlust: Von den 370 Euro Zuschuss vor Steuern sind rund 383 Euro im Monat Tilgung, also Vermögensaufbau. Der Kunde zahlt netto in seine eigene Schuldenfreiheit ein. Das ist der Grund, warum ein negativer Cashflow kein schlechtes Investment bedeuten muss; er bedeutet nur, dass der Vermögensaufbau aus dem laufenden Einkommen mitfinanziert wird. Ob das für den Kunden tragbar ist, ist eine Frage seiner Haushaltsrechnung.

Eigenkapitalrendite: das Investment

Die Eigenkapitalrendite setzt den jährlichen Vermögenszuwachs ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Als Vermögenszuwachs zählen die Tilgung und der Cashflow nach Steuern, im Beispiel 4.600 minus 2.684 gleich 1.916 Euro. Geteilt durch 41.250 Euro Eigenkapital ergibt das 4,6 Prozent, ohne jede Annahme zur Wertentwicklung. Rechnest du eine Wertsteigerung von einem Prozent im Jahr dazu, also 2.500 Euro, steigt die Eigenkapitalrendite auf rund 10,7 Prozent; rechnest du mit einem Wertverlust, sinkt sie entsprechend. Weil dieser eine Parameter die Kennzahl dominiert, gehört die Annahme dazu immer sichtbar in die Rechnung.

Der Hebel dahinter heißt Leverage-Effekt: Solange die Nettomietrendite über dem Fremdkapitalzins liegt, steigt die Eigenkapitalrendite mit dem Fremdkapitalanteil. Im Beispiel liegt die Nettomietrendite mit 3,28 Prozent unter dem Sollzins von 3,8 Prozent; der Hebel wirkt hier also gegen den Kunden, und die positive Eigenkapitalrendite kommt allein aus Tilgung und Steuereffekt. Diese Einordnung muss im Gespräch fallen, sonst versteht der Kunde nicht, warum eine Zinserhöhung oder ein Mietausfall so stark durchschlägt.

Was sich über die Jahre verschiebt

Alle vier Kennzahlen beschreiben ein Jahr, meist das erste. Über die Haltedauer verändern sich die Zahlen aber in Richtungen, die sich teilweise gegenläufig auswirken. Der Zinsanteil der Annuität sinkt mit jeder Tilgung, der Tilgungsanteil steigt; der Cashflow vor Steuern bleibt bei konstanter Annuität gleich, aber die abziehbaren Zinsen werden weniger, sodass der Steuereffekt Jahr für Jahr abnimmt und der Cashflow nach Steuern langsam schlechter wird. Die Miete steigt dagegen in der Regel, ob durch Vergleichsmiete, Staffel oder Index, und verbessert beide Cashflows. Nach Ende der Zinsbindung wird das Darlehen zu dann geltenden Konditionen fortgeführt; ein Zinsanstieg von einem Prozentpunkt auf die Restschuld macht im Beispiel rund 2.000 Euro im Jahr aus.

Dazu kommt der Verkauf: Wird die vermietete Wohnung nach mehr als zehn Jahren verkauft, ist der Gewinn nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG nicht steuerbar; innerhalb der Frist ist er zu versteuern, und zwar einschließlich der bis dahin abgezogenen AfA, die den steuerlichen Buchwert gemindert hat. Eine Renditebetrachtung, die diese Effekte über die geplante Haltedauer abbildet, ist deshalb aussagekräftiger als jede Ein-Jahres-Kennzahl. Rechne dem Kunden drei Fälle vor: Basisannahme, höherer Zins nach der Bindung, und ein Jahr Mietausfall in den ersten fünf Jahren. Wenn alle drei tragbar sind, ist das Investment robust; wenn nur der erste funktioniert, ist es das nicht.

Drei Kennzahlen, drei Fragen

Typische Fehler in Rendite-Rechnungen

Der Inscalia-Renditerechner rechnet Steuer und Cashflow über 30 Jahre mit linearer, degressiver, Denkmal- oder § 7b-AfA und speichert die Rechnung je Einheit; im Beratungsmodus kannst du die Annahmen im Kundengespräch live verändern und die Wirkung direkt zeigen.

Reihenfolge im Gespräch: Erst Cashflow, dann Nettomietrendite, zuletzt Eigenkapitalrendite. Der Cashflow ist die Zahl, die der Kunde spürt; die Eigenkapitalrendite ist die Zahl, die am meisten Annahmen enthält. Wer mit der letzten beginnt, erklärt sich später.

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand September 2026; Änderungen möglich.

← Alle Artikel · Inscalia Startseite · Preise