Ratgeber · Von Inscalia Redaktion · 2026-09-20 · 7 Min. Lesezeit

Der Notartermin: Ablauf, Fristen und was im Kaufvertrag stehen muss

Vom Vertragsentwurf über die Beurkundung bis zur Eigentumsumschreibung: Wie der Notartermin abläuft, welche Fristen gelten und welche Klauseln in keinem Kaufvertrag fehlen dürfen.

Der Notartermin ist der Moment, in dem aus einer Reservierung ein Kauf wird. Für deinen Kunden ist er oft der erste Kontakt mit einem Notar; für dich ist er der Punkt, an dem alle vorbereitenden Schritte zusammenlaufen müssen. Wer den Ablauf kennt, kann den Kunden vorbereiten, Fristen sauber planen und Rückfragen beantworten, bevor sie entstehen.

Dieser Artikel beschreibt den Weg vom Vertragsentwurf bis zur Eigentumsumschreibung, erklärt die Fristen, die dabei gelten, und listet die Punkte auf, die in einem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung geregelt sein müssen.

Warum ein Notar Pflicht ist

Ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung muss nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden; ohne Beurkundung ist er nichtig. Der Notar ist nach § 17 BeurkG verpflichtet, den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären und beide Seiten über die rechtliche Tragweite zu belehren. Er ist dabei neutral, er vertritt weder Käufer noch Verkäufer. Wer den Notar auswählt, ist gesetzlich nicht geregelt; in der Praxis schlägt meist der Verkäufer oder Bauträger einen vor, der Käufer kann einen anderen verlangen.

Vor dem Termin: Entwurf und Zwei-Wochen-Frist

Der Notar erstellt den Vertragsentwurf auf Basis der Angaben der Beteiligten und des Grundbuchs. Handelt es sich um einen Verbrauchervertrag, also kauft eine Privatperson von einem Unternehmer wie einem Bauträger, soll der Notar nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG darauf hinwirken, dass der Verbraucher den Text zwei Wochen vor der Beurkundung erhält. Diese Frist ist eine Sollvorschrift, in der Praxis halten Notare sie ein und dokumentieren sie. Für deine Planung heißt das: Zwischen Entwurf und Termin liegen bei Bauträgerkäufen mindestens 14 Tage.

In dieser Zeit sollte Folgendes erledigt sein:

• Die Finanzierungszusage der Bank liegt vor oder ist verbindlich in Aussicht gestellt. Ein Kaufvertrag ohne gesicherte Finanzierung ist für den Käufer ein erhebliches Risiko, weil er nach Beurkundung zur Zahlung verpflichtet ist.
• Die Bank hat ihr Grundschuldbestellungsformular an den Notar geschickt, damit die Grundschuld im selben Termin beurkundet werden kann.
• Der Kunde hat den Entwurf gelesen und seine Fragen notiert. Der Notartermin ist nicht der Ort, um den Vertrag zum ersten Mal zu lesen.
• Bei Wohnungseigentum ist geprüft, ob die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG enthält; dann muss die Verwalterzustimmung eingeholt werden.
• Kann eine Partei nicht persönlich erscheinen, ist eine Vollmacht oder eine vollmachtlose Vertretung mit nachträglicher Genehmigung nach § 177 BGB vorbereitet; die Genehmigung muss notariell beglaubigt werden.

Der Termin selbst

Der Notar stellt die Identität der Beteiligten anhand der Ausweise fest und verliest den gesamten Vertragstext. Das ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 13 BeurkG) und dauert bei einem Wohnungskaufvertrag meist zwischen 45 und 90 Minuten. Während des Verlesens erklärt der Notar die einzelnen Regelungen und beantwortet Fragen. Änderungen sind im Termin möglich und werden handschriftlich in die Urkunde aufgenommen. Am Ende unterschreiben die Beteiligten und der Notar. Mit der Unterschrift ist der Vertrag geschlossen; ein Widerrufsrecht gibt es beim beurkundeten Immobilienkauf nicht.

Was im Kaufvertrag stehen muss

Kaufverträge unterscheiden sich in Formulierung und Reihenfolge, nicht in der Substanz. Diese Punkte gehören in jeden Vertrag über eine Eigentumswohnung:

1. Vertragsparteien mit vollständigen Daten und, bei mehreren Käufern, dem Erwerbsverhältnis (zum Beispiel je zur Hälfte).
2. Kaufgegenstand mit Grundbuchbezeichnung: Amtsgericht, Grundbuchblatt, Miteigentumsanteil, Nummer des Sondereigentums laut Aufteilungsplan, zugeordnete Sondernutzungsrechte wie Stellplatz oder Garten.
3. Kaufpreis, gegebenenfalls mit gesondert ausgewiesenem Inventar, und die Fälligkeitsregelung.
4. Fälligkeitsvoraussetzungen: Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers, Vorliegen aller Genehmigungen, Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB, gesicherte Lastenfreistellung durch Löschungsunterlagen der Verkäuferbank, bei Bedarf die Verwalterzustimmung.
5. Besitzübergang mit Übergang von Nutzen und Lasten: Ab diesem Tag gehören dem Käufer die Mieten und er trägt das Hausgeld; die Gefahr geht nach § 446 BGB mit der Übergabe über.
6. Gewährleistung: Bei Bestandsimmobilien wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen, mit Ausnahme von Arglist und übernommenen Garantien (§ 444 BGB). Beim Bauträgerkauf gilt für das Bauwerk Werkvertragsrecht mit fünfjähriger Verjährung nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB.
7. Auflassung nach § 925 BGB, also die Einigung über den Eigentumsübergang, und die Bewilligung der Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB.
8. Belastungsvollmacht: Der Verkäufer ermächtigt den Käufer, das Objekt schon vor der Umschreibung mit der Grundschuld seiner Bank zu belasten.
9. Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO wegen der Kaufpreiszahlung.
10. Kostenregelung: Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Eintragung, der Verkäufer die Kosten der Lastenfreistellung.
11. Bestehende Mietverhältnisse: Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den Mietvertrag ein; der Vertrag sollte Mietvertrag, Kaution und Stand der Betriebskostenabrechnung benennen.
12. Hausgeld und Rücklage: Regelung, wer Hausgeldrückstände trägt und wie mit beschlossenen Sonderumlagen umgegangen wird; Hinweis, dass der Rücklagenanteil im Kaufpreis enthalten ist.

Nach dem Termin: die Kette bis zur Umschreibung

Nach der Beurkundung läuft ein Ablauf, der in der Regel zwei bis vier Monate dauert und den der Notar steuert:

1. Der Notar beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt und holt die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde sowie die Löschungsunterlagen der Verkäuferbank ein.
2. Er zeigt den Vertrag nach § 18 GrEStG dem Finanzamt an; der Käufer erhält den Grunderwerbsteuerbescheid und zahlt innerhalb eines Monats.
3. Liegen alle Fälligkeitsvoraussetzungen vor, teilt der Notar dem Käufer die Fälligkeit mit. Der Käufer beziehungsweise seine Bank überweist den Kaufpreis direkt an den Verkäufer und die abzulösende Bank. Ein Notaranderkonto ist nur bei einem berechtigten Sicherungsinteresse zulässig (§ 57 BeurkG) und die Ausnahme.
4. Mit Zahlung erfolgt die Übergabe; Nutzen und Lasten gehen über.
5. Nach Eingang der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung. Erst mit der Eintragung in Abteilung I ist der Käufer Eigentümer.

Besonderheit Bauträgerkauf

Beim Kauf vom Bauträger wird der Kaufpreis nicht in einer Summe fällig, sondern nach Baufortschritt. Den Rahmen setzt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): § 3 Abs. 2 MaBV legt fest, dass der Bauträger höchstens sieben Raten nach einem festen Prozentschlüssel verlangen darf, beginnend mit 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten; die Rate für die Bezugsfertigkeit (8,4 Prozent) wird Zug um Zug gegen Besitzübergabe fällig, die Schlussrate von 3,5 Prozent erst nach vollständiger Fertigstellung. Alternativ kann der Bauträger nach § 7 MaBV eine Bürgschaft stellen und dann frei vereinbarte Zahlungen verlangen. Auch die erste Rate darf erst fließen, wenn der Vertrag wirksam ist, die Vormerkung eingetragen ist, die Lastenfreistellung gesichert ist und die Baugenehmigung vorliegt (§ 3 Abs. 1 MaBV).

Fristen, die du im Blick behalten solltest

• Zwei Wochen zwischen Entwurf und Beurkundung bei Verbraucherverträgen (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
• Ein Monat zur Zahlung der Grunderwerbsteuer nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 15 GrEStG).
• Zahlungsfrist nach Fälligkeitsmitteilung des Notars, üblicherweise 10 bis 14 Tage laut Vertrag; danach Verzugszinsen.
• Übergabetermin mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsselübergabe.
• Frist für die Nachgenehmigung bei vollmachtloser Vertretung, meist im Vertrag festgelegt.
• Beim Bauträgerkauf: Abnahmetermine für Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, Beginn der Gewährleistungsfrist.

Fragen, die Käufer vor dem Termin stellen

• Kann ich nach der Beurkundung noch zurück? Nein, ein gesetzliches Widerrufsrecht gibt es nicht. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ihn vorsieht oder die andere Seite ihre Pflichten verletzt. Deshalb muss die Finanzierung vorher stehen.
• Was passiert, wenn die Bank nach der Beurkundung absagt? Der Käufer bleibt zur Zahlung verpflichtet. Kann er nicht zahlen, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen; die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer können auf Antrag nach § 16 GrEStG entfallen, wenn der Vertrag rückgängig gemacht wird.
• Muss ich persönlich erscheinen? Nein, eine Vertretung mit notariell beglaubigter Vollmacht oder eine vollmachtlose Vertretung mit späterer Genehmigung ist möglich. Der Notar berät dann den Vertreter, nicht den Käufer; deshalb sollte der Käufer den Entwurf vorher besonders gründlich lesen.
• Wer wählt den Notar? Das Gesetz regelt es nicht. Üblich ist, dass der Verkäufer einen vorschlägt; der Käufer, der die Kosten trägt, kann einen anderen verlangen.
• Wann bin ich Eigentümer? Erst mit der Eintragung in Abteilung I des Grundbuchs, nicht mit der Unterschrift und nicht mit der Zahlung. Bis dahin sichert die Auflassungsvormerkung den Anspruch.

Im Kaufprozess-Management von Inscalia legst du je Kauf Notartermin, Fälligkeiten und Schritte an und bekommst Erinnerungen; die Reservierungsvereinbarung davor kann der Kunde per E-Signatur mit Prüfspur unterschreiben, sodass der Weg zum Notar dokumentiert ist.

Vorbereitung des Kunden: Schick dem Kunden mit dem Entwurf eine kurze Liste: Ausweis mitbringen, Steuer-ID bereithalten, Fragen vorab notieren, Bankformular zur Grundschuld prüfen. Vier Punkte, die die meisten Nachfragen im Termin vermeiden.

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand September 2026; Änderungen möglich.

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