Ratgeber · Von Inscalia Redaktion · 2026-09-20 · 7 Min. Lesezeit

§ 34c GewO: Wer im Immobilienvertrieb eine Erlaubnis braucht und wie man sie bekommt

Makler, Bauträger, Darlehensvermittler, Vertriebspartner, Tippgeber: Wer nach § 34c GewO eine Erlaubnis braucht, welche Unterlagen die Behörde verlangt, was die MaBV danach fordert und was die Weiterbildungspflicht bedeutet.

Wer gewerbsmäßig Immobilien vermittelt, Darlehen vermittelt oder als Bauträger auftritt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Das gilt nicht nur für das Maklerbüro an der Ecke, sondern auch für den selbstständigen Vertriebspartner in einer Struktur, der Kunden zu Kapitalanlagen berät und dafür Provision bekommt. Ohne Erlaubnis zu arbeiten ist eine Ordnungswidrigkeit nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 GewO und kann darüber hinaus die Provisionsansprüche gefährden. Dieser Artikel zeigt, wer betroffen ist, was die Behörde prüft und welche Pflichten nach der Erteilung weiterlaufen.

Wer unter § 34c GewO fällt

§ 34c Abs. 1 Satz 1 GewO nennt vier Tätigkeiten, die erlaubnispflichtig sind, wenn sie gewerbsmäßig ausgeübt werden:

Gewerbsmäßig heißt: selbstständig, auf Dauer angelegt, mit Gewinnerzielungsabsicht. Angestellte Mitarbeiter eines Maklerunternehmens brauchen keine eigene Erlaubnis; sie arbeiten unter der Erlaubnis ihres Arbeitgebers. Der selbstständige Handelsvertreter, der für einen Vertrieb Kapitalanlagen vermittelt und auf Provisionsbasis abrechnet, ist dagegen selbst Gewerbetreibender und braucht eine eigene Erlaubnis. Das wird in Strukturvertrieben regelmäßig übersehen, weil der Partner sich als Teil des Vertriebs versteht und nicht als eigenes Unternehmen.

Tippgeber: Wer lediglich den Namen eines Interessenten an einen Vermittler weitergibt und selbst weder Objekte nachweist noch Gespräche zum Vertragsschluss führt, wird meist nicht als Vermittler eingestuft. Die Grenze ist fließend: Sobald der Tippgeber ein konkretes Objekt benennt, Unterlagen überreicht oder den Kunden zum Abschluss begleitet, ist er Vermittler. Im Zweifel bei der zuständigen Behörde nachfragen.

Voraussetzungen für die Erlaubnis

Die Erlaubnis ist zu erteilen, wenn keine Versagungsgründe nach § 34c Abs. 2 GewO vorliegen. Die Behörde prüft also nicht Fachkunde oder Ausbildung, sondern zwei Dinge:

  1. Zuverlässigkeit (§ 34c Abs. 2 Nr. 1 GewO): Sie fehlt in der Regel, wenn der Antragsteller in den letzten fünf Jahren vor Antragstellung wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt wurde.
  2. Geordnete Vermögensverhältnisse (§ 34c Abs. 2 Nr. 2 GewO): Sie fehlen in der Regel, wenn über das Vermögen des Antragstellers ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde oder er im Schuldnerverzeichnis eingetragen ist.

Für Wohnimmobilienverwalter kommt nach § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung hinzu. Für Makler und Bauträger ist eine Haftpflicht nicht Voraussetzung der Erlaubnis, aber aus Haftungsgründen sinnvoll.

Zuständige Behörde und Unterlagen

Welche Behörde zuständig ist, regelt jedes Bundesland selbst. In einigen Ländern sind es die Industrie- und Handelskammern, in anderen die Kreisverwaltungen, Ordnungsämter oder Gewerbeämter der Gemeinden. Der erste Schritt ist deshalb, auf der Website der eigenen IHK oder Gemeinde nach „Erlaubnis § 34c GewO" zu suchen. Üblicherweise verlangt die Behörde:

Die Gebühren für die Erlaubnis legt die Behörde nach Landesrecht fest; sie unterscheiden sich je nach Bundesland und nach Anzahl der beantragten Tätigkeiten. Auch die Bearbeitungsdauer schwankt. Wer eine Vertriebstätigkeit plant, sollte den Antrag stellen, bevor er den ersten Kunden berät, nicht danach.

Pflichten nach der Erteilung: die MaBV

Mit der Erlaubnis beginnen die Pflichten aus der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die auf § 34c Abs. 3 GewO beruht. Für Makler und Vertriebspartner sind vor allem relevant:

Für Bauträger ist die MaBV das eigentliche Regelwerk: § 3 MaBV regelt, unter welchen Voraussetzungen und in welchen Raten der Bauträger Gelder der Erwerber entgegennehmen darf, § 7 MaBV die Alternative über eine Bürgschaft. Ein Verstoß gegen diese Sicherungspflichten kann zum Widerruf der Erlaubnis führen.

Weiterbildungspflicht

Seit dem 1. August 2018 gilt nach § 34c Abs. 2a GewO eine Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter: 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Die Pflicht trifft den Gewerbetreibenden und die unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten. Inhalte und Nachweise regelt die MaBV in § 15b mit Anlage 1. Die Nachweise sind aufzubewahren und der Behörde auf Verlangen vorzulegen; es gibt keine automatische Meldung. Für Bauträger und Darlehensvermittler nach § 34c gilt die Pflicht nicht, für Darlehensvermittler nach § 34i GewO gelten eigene Regeln.

Anerkannt werden Präsenzseminare, Online-Seminare mit Teilnahmenachweis und betriebsinterne Schulungen, wenn sie die Themen der Anlage 1 abdecken, etwa Vertragsrecht, Grundlagen des Immobilienrechts, Finanzierung, Steuern, Wettbewerbsrecht und Verbraucherschutz. Ein Vertrieb, der seine Partner schult, kann diese Schulungen anrechnungsfähig gestalten, wenn Inhalte, Dauer und Teilnahme dokumentiert sind.

Geltung, Übertragung, Erlöschen

Die Erlaubnis gilt im gesamten Bundesgebiet, nicht nur im Bezirk der Behörde, die sie erteilt hat. Bei einem Umzug in ein anderes Bundesland muss sie nicht neu beantragt werden; die Gewerbeanmeldung ist am neuen Ort zu erneuern. Sie ist personenbezogen: Sie gilt für die natürliche oder juristische Person, der sie erteilt wurde, und lässt sich nicht auf einen Nachfolger, einen Käufer des Unternehmens oder eine neu gegründete Gesellschaft übertragen. Wer seinen Einzelbetrieb in eine GmbH überführt, braucht für die GmbH eine eigene Erlaubnis, und zwar bevor die GmbH tätig wird.

Die Behörde kann die Erlaubnis nach § 49 VwVfG widerrufen, wenn nachträglich Tatsachen eintreten, die eine Versagung rechtfertigen würden, also insbesondere bei Wegfall der Zuverlässigkeit oder bei Eröffnung eines Insolvenzverfahrens. Bei Aufgabe des Gewerbes ist der Betrieb abzumelden; die Erlaubnis wird dann gegenstandslos. Wer nur pausiert, sollte die Erlaubnis behalten, weil ein neuer Antrag später mit neuen Nachweisen und Gebühren verbunden ist.

Was passiert ohne Erlaubnis

Die gewerbsmäßige Tätigkeit ohne Erlaubnis ist eine Ordnungswidrigkeit nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 GewO; die Behörde kann außerdem die Fortsetzung des Betriebs nach § 15 Abs. 2 GewO untersagen. Provisionsansprüche werden dadurch nicht automatisch nichtig, aber der Vermittler bewegt sich in einer angreifbaren Position, und ein Auftraggeber, der die Provision nicht zahlen will, wird das Argument nutzen. Für den Vertrieb, der mit Partnern ohne Erlaubnis zusammenarbeitet, kommt ein eigenes Risiko hinzu: Er kann als Beteiligter belangt werden und in der Außendarstellung angegriffen werden.

Checkliste für Vertriebe mit Partnern

In Inscalia liegen die Erlaubnis und die Weiterbildungsnachweise eines Vertriebspartners als Dokument in dessen Akte; über Rollen & Rechte sieht der Partner nur die Objekte, die für ihn freigegeben sind.

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand September 2026; Änderungen möglich.

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