Ratgeber · Von Inscalia Redaktion · 2026-09-20 · 6 Min. Lesezeit

Maklerprovision beim Verkauf: Was § 656c BGB seit 2020 regelt

Seit Dezember 2020 gelten für die Provision beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher feste Regeln: Textform, Halbteilung, Fälligkeit. Was §§ 656a bis 656d BGB für Vertriebe von Kapitalanlagen bedeuten.

Am 23. Dezember 2020 ist das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft getreten. Es hat die §§ 656a bis 656d in das BGB eingefügt. Seitdem ist in einem klar umrissenen Bereich gesetzlich geregelt, wer die Maklerprovision trägt und wie sie vereinbart werden muss. Für Vertriebe von Kapitalanlagen ist das relevant, weil die typische Kapitalanlage, die vermietete Eigentumswohnung, genau in den Anwendungsbereich fällt, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Dieser Artikel erklärt die vier Paragrafen und ihre Konsequenzen für die Provisionsgestaltung.

Anwendungsbereich

Die Vorschriften gelten nach § 656a BGB für Maklerverträge, die den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben. § 656b BGB beschränkt die §§ 656c und 656d auf Fälle, in denen der Käufer ein Verbraucher nach § 13 BGB ist.

Zwei Abgrenzungen sind für den Vertrieb wichtig. Erstens: Es kommt auf die Art des Objekts an, nicht auf die Nutzung. Eine Eigentumswohnung, die der Käufer vermieten will, ist eine Wohnung im Sinne der Vorschrift. Zweitens: Es kommt darauf an, ob der Käufer Verbraucher ist, nicht der Verkäufer. Der Bauträger als Unternehmer auf der Verkäuferseite ändert daran nichts. Ein Privatanleger, der eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, handelt in aller Regel als Verbraucher. Anders liegt es, wenn eine GmbH oder ein gewerblicher Immobilienhändler kauft.

Nicht erfasst sind Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, unbebaute Grundstücke und gemischt genutzte Objekte, bei denen der Wohnanteil nicht überwiegt. Für sie bleibt es bei der Vertragsfreiheit des allgemeinen Maklerrechts nach § 652 BGB.

§ 656a BGB: Textform

Ein Maklervertrag im Anwendungsbereich bedarf der Textform nach § 126b BGB. Das heißt: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist. Eine E-Mail genügt, eine Bestätigung im Kundenportal genügt, ein Messenger-Verlauf kann genügen. Ein mündlicher Auftrag oder der Handschlag beim Besichtigungstermin genügt nicht. Ohne Textform ist der Maklervertrag nichtig (§ 125 BGB), und ein Provisionsanspruch besteht nicht, auch nicht aus Bereicherungsrecht.

Für die Praxis heißt das: Bevor ein Kunde ein Exposé mit Provisionshinweis erhält, sollte die Provisionsvereinbarung in Textform vorliegen und bestätigt sein. Ein Provisionshinweis im Exposé, den der Kunde stillschweigend zur Kenntnis nimmt, reicht seit 2020 nicht mehr.

§ 656c BGB: Doppeltätigkeit

Wenn der Makler für beide Parteien tätig wird, also einen Maklervertrag mit dem Verkäufer und einen mit dem Käufer hat, darf er sich nach § 656c Abs. 1 BGB nur von beiden in gleicher Höhe Provision versprechen lassen. Vereinbart er mit einer Partei, unentgeltlich tätig zu werden, kann er auch von der anderen keine Provision verlangen. Ein Erlass gegenüber einer Partei wirkt nach § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB auch gegenüber der anderen.

Ein Vertrag, der dagegen verstößt, ist nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam. Das betrifft beide Maklerverträge: Der Makler verliert dann seinen Anspruch gegen Käufer und Verkäufer.

§ 656d BGB: Nur eine Partei beauftragt

Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, typischerweise der Verkäufer, kann die Provision auf die andere Partei nur übertragen werden, wenn der Auftraggeber selbst mindestens die Hälfte trägt. Die andere Partei muss nach § 656d Abs. 1 Satz 2 BGB erst zahlen, wenn der Auftraggeber seinen Anteil gezahlt hat und dies nachgewiesen ist. Eine Vereinbarung, mit der der Käufer mehr als die Hälfte übernehmen soll, ist insoweit unwirksam.

Das Halbteilungsprinzip in einem Satz: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden, zahlt der Käufer höchstens so viel Provision wie der Verkäufer, und nur nachdem der Verkäufer seinen Teil gezahlt hat.

Was das für den Kapitalanlagevertrieb heißt

Fall 1: Reine Innenprovision

Der Bauträger oder Eigentümer zahlt dem Vertrieb eine Innenprovision; der Käufer zahlt nichts. Das ist mit den §§ 656c und 656d BGB vereinbar, denn die Vorschriften begrenzen nur, was der Käufer tragen muss. Der Vertrieb sollte allerdings darauf achten, wie er gegenüber dem Käufer auftritt: Tritt er als Makler des Käufers auf, ohne Provision von ihm zu verlangen, ist das ein unentgeltlicher Maklervertrag, der nach § 656c Abs. 1 Satz 2 BGB auch die Provision des Verkäufers infrage stellen kann. Sauber ist die Position als Vermittler ausschließlich für die Verkäuferseite.

Fall 2: Innen- plus Außenprovision

Der Vertrieb erhält vom Verkäufer eine Innenprovision und will zusätzlich vom Käufer eine Außenprovision. Bei einer Wohnung und einem Verbraucher als Käufer ist das nur zulässig, wenn der Vertrieb entweder mit beiden einen Maklervertrag in gleicher Höhe hat (§ 656c BGB) oder, bei Auftrag nur des Verkäufers, der Käufer höchstens die Hälfte der Gesamtprovision trägt und erst nach dem Verkäufer zahlt (§ 656d BGB). In beiden Fällen braucht es Textform mit dem Käufer.

Fall 3: Käufer ist Unternehmer

Kauft eine Gesellschaft oder ein gewerblicher Händler, gelten die §§ 656c und 656d BGB nicht; § 656a BGB (Textform) gilt dagegen unabhängig von der Verbrauchereigenschaft, sobald es um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus geht. Die Provisionshöhe ist dann frei verhandelbar.

Fall 4: Mehrfamilienhaus oder Gewerbe

Für ein Mehrfamilienhaus als Ganzes, für Gewerbeeinheiten oder Grundstücke gelten die neuen Vorschriften nicht. Auch die Textform ist dann nicht vorgeschrieben, aus Beweisgründen aber trotzdem empfehlenswert.

Was sich nicht geändert hat

Die Grundvoraussetzungen des Provisionsanspruchs nach § 652 BGB gelten weiter: ein wirksamer Maklervertrag, eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung, die Ursächlichkeit dieser Leistung für den Abschluss und ein wirksamer Hauptvertrag. Der Anspruch entsteht mit der Beurkundung des Kaufvertrags, nicht erst mit der Kaufpreiszahlung, sofern nichts anderes vereinbart ist. Wird der Kaufvertrag später rückabgewickelt, etwa durch Rücktritt, bleibt der Provisionsanspruch grundsätzlich bestehen; entfällt er von Anfang an, etwa durch Anfechtung, entfällt auch die Provision. Auch die Möglichkeit, mit dem Verkäufer eine höhere Provision zu vereinbaren als mit dem Käufer, ist nicht verboten; verboten ist nur, dem Käufer mehr aufzuerlegen als dem Verkäufer.

Beweislast und Übergangsrecht

Wer Provision verlangt, muss die Voraussetzungen beweisen. Für die Textform heißt das: Der Makler muss die Erklärung des Kunden vorlegen können, mit Datum, und zeigen, dass sie vor der Nachweis- oder Vermittlungsleistung abgegeben wurde. Eine E-Mail des Kunden mit der Bestätigung der Provisionsvereinbarung, im Postfach archiviert und in der Akte abgelegt, genügt; ein Vermerk des Beraters, der Kunde habe zugestimmt, genügt nicht. Für Verträge, die vor dem 23. Dezember 2020 geschlossen wurden, gilt nach Art. 229 § 53 EGBGB das alte Recht; das betrifft heute nur noch Altfälle, in denen ein Maklervertrag vor diesem Datum zustande kam und der Kaufvertrag erst später folgte.

Umgehungen, die nicht funktionieren

• Die Provision in den Kaufpreis einrechnen und den Käufer über eine „Servicegebühr" an den Vertrieb zahlen lassen: Wenn die Gebühr wirtschaftlich eine Maklerprovision ist, wird sie so behandelt.
• Mit dem Käufer einen „Beratungsvertrag" statt eines Maklervertrags schließen: Entscheidend ist der Inhalt. Nachweis oder Vermittlung eines Kaufvertrags ist Maklertätigkeit.
• Den Käufer erklären lassen, er handle nicht als Verbraucher: Die Verbrauchereigenschaft bestimmt sich nach dem tatsächlichen Zweck, nicht nach der Erklärung.
• Provision vom Käufer mündlich vereinbaren und später „bestätigen": Die Textform muss bei Vertragsschluss gewahrt sein.

Ablauf im Vertrieb

1. Bei jedem Objekt festhalten: Wohnung, Einfamilienhaus oder anderes? Daraus folgt, ob § 656a BGB greift.
2. Bei jedem Kunden festhalten: Verbraucher oder Unternehmer? Daraus folgt, ob §§ 656c und 656d BGB greifen.
3. Provisionsvereinbarung in Textform vor Übersendung von Objektunterlagen, mit Bestätigung des Kunden.
4. Bei Außenprovision an Verbraucher: Gegenüberstellung der Verkäufer- und Käuferprovision dokumentieren, Zahlungsreihenfolge nach § 656d BGB beachten.
5. Alle Vereinbarungen zur Akte, damit bei Streit die Textform nachweisbar ist.

In Inscalia liegt die Provisionsvereinbarung mit dem Kunden als Dokument in der Kunden-Akte; der Exposé-Generator bindet den Provisionshinweis je Objekt ein, sodass er zur jeweiligen Vereinbarung passt.

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand September 2026; Änderungen möglich.

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