Ratgeber · Von Inscalia Redaktion · 2026-09-20 · 7 Min. Lesezeit

Reservierungsvereinbarung: Inhalt, Gebühr und was sie rechtlich leistet

Was eine Reservierungsvereinbarung enthalten sollte, wie hoch eine Reservierungsgebühr sein darf, wann sie beurkundet werden müsste und warum Formulare in AGB seit 2023 auf dem Prüfstand stehen.

Die Reservierungsvereinbarung ist im Vertrieb von Kapitalanlagen Alltag: Der Kunde will die Einheit, die Finanzierung braucht Zeit, und beide Seiten wollen Sicherheit, dass in dieser Zeit niemand anderes zum Zug kommt. Gleichzeitig ist sie eines der am häufigsten falsch eingeschätzten Dokumente. Sie ist kein Kaufvertrag, sie verpflichtet den Kunden nicht zum Kauf, und ob die vereinbarte Gebühr überhaupt verlangt werden darf, hängt von Höhe und Form ab. Dieser Artikel erklärt, was die Vereinbarung leisten kann, was nicht, und wie du sie so aufsetzt, dass sie hält.

Was eine Reservierung rechtlich ist

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Alles, was ohne Notar unterschrieben wird, kann deshalb keine Verpflichtung zum Kauf oder Verkauf begründen. Die Reservierungsvereinbarung ist eine privatschriftliche Abrede, mit der sich der Verkäufer oder der Vertrieb verpflichtet, die Einheit für eine bestimmte Zeit nicht anderweitig anzubieten. Der Kunde erklärt seine Kaufabsicht, verpflichtet sich aber nicht zum Kauf.

Das hat zwei praktische Folgen. Erstens: Springt der Kunde ab, gibt es keinen Anspruch auf Erfüllung oder Schadensersatz wegen Nichtkaufs. Zweitens: Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, zum reservierten Preis zu verkaufen, sondern nur, während der Reservierungsfrist nicht an Dritte zu verkaufen. Wer im Gespräch den Eindruck erweckt, mit der Reservierung sei der Kauf „so gut wie fix", sagt etwas Falsches.

Die Reservierungsgebühr

Viele Vereinbarungen sehen eine Gebühr vor, die der Kunde zahlt und die bei Zustandekommen des Kaufs auf den Kaufpreis oder die Provision angerechnet wird. Kommt es nicht zum Kauf, soll sie ganz oder teilweise beim Verkäufer oder Makler bleiben. Genau an dieser Stelle setzt die Rechtsprechung Grenzen, und zwar aus zwei Richtungen.

Grenze 1: Beurkundungspflicht bei mittelbarem Kaufzwang

Wenn die Gebühr so hoch ist, dass der Kunde faktisch zum Kauf gedrängt wird, weil ihm sonst ein spürbarer Betrag verloren geht, sieht die Rechtsprechung darin einen mittelbaren Zwang zum Vertragsschluss. Eine solche Abrede ist dann Teil des beurkundungspflichtigen Geschäfts und ohne notarielle Form nach § 125 BGB nichtig. Die Gerichte haben diese Schwelle in der Vergangenheit im Bereich eines Bruchteils der üblichen Maklerprovision angesetzt; eine feste Zahl gibt es nicht. Eine Gebühr, die sich an der Größenordnung des Kaufpreises orientiert, liegt darüber.

Grenze 2: Unwirksamkeit in Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. April 2023 (I ZR 113/22) entschieden, dass eine vom Makler vorformulierte Reservierungsvereinbarung, nach der der Kunde eine Gebühr auch dann verliert, wenn der Kauf aus Gründen scheitert, die nicht in seiner Sphäre liegen, den Kunden unangemessen benachteiligt und nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist. Der Kunde bekommt die Gebühr zurück. Kern der Begründung: Die Gebühr ist eine erfolgsunabhängige Vergütung, die der Makler ohne Gegenleistung von Wert erhält, denn er bindet sich nicht zum Verkauf und der Kunde hat keine gesicherte Rechtsposition.

Diese Entscheidung betrifft vorformulierte Vereinbarungen, also faktisch jedes Formular, das ein Vertrieb standardmäßig nutzt. Individuell ausgehandelte Vereinbarungen sind seltener und schwerer nachzuweisen, als es klingt: Ein Formular, in dem nur die Gebührenhöhe eingetragen wird, ist keine Individualvereinbarung.

Was daraus folgt: Eine Reservierungsgebühr, die der Kunde bei Nichtkauf verliert, ist als Formularklausel des Maklers nach der BGH-Rechtsprechung nicht durchsetzbar. Verbleibende Gestaltungen: eine Gebühr, die bei Nichtkauf vollständig zurückgezahlt wird; eine Gebühr des Verkäufers (nicht des Maklers) für eine echte Gegenleistung; oder ein notariell beurkundetes Angebot. Jede davon gehört vor Einsatz zum Anwalt.

Was in die Vereinbarung gehört

Unabhängig von der Gebührenfrage sollte die Vereinbarung folgende Punkte eindeutig regeln:

  1. Parteien: Wer reserviert für wen? Ist der Vertrieb Vertreter des Verkäufers oder Makler? Das bestimmt, wem gegenüber die Zusage gilt.
  2. Objekt: Adresse, Einheit laut Teilungserklärung, Wohnfläche, gegebenenfalls Stellplatz. Bei Neubau: Bauabschnitt und Nummer laut Aufteilungsplan.
  3. Kaufpreis: Der Preis, zu dem der Verkäufer verkaufsbereit ist, sowie die Nebenkosten, die der Kunde trägt.
  4. Dauer: Ein festes Enddatum oder eine Frist ab Unterschrift. Ohne Enddatum ist unklar, wann die Bindung des Verkäufers endet.
  5. Inhalt der Zusage: Keine anderweitige Vermarktung während der Frist. Klar formulieren, dass daraus keine Verkaufspflicht folgt.
  6. Gebühr: Höhe, Zahlungsweg, Anrechnung bei Kauf, vollständige Rückzahlung bei Nichtkauf, Frist für die Rückzahlung.
  7. Bedingungen: Was passiert, wenn die Finanzierung scheitert, wenn der Verkäufer zurückzieht, wenn die Frist abläuft?
  8. Datenschutz und Widerrufsbelehrung, wenn die Vereinbarung außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen wird (§ 312g BGB).

Widerrufsrecht

Wird die Reservierungsvereinbarung mit einem Verbraucher per E-Mail, über ein Online-Formular oder beim Kunden zu Hause geschlossen, handelt es sich um einen Fernabsatz- oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag. Dann steht dem Kunden nach § 312g Abs. 1 BGB ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu (§ 355 BGB). Fehlt die Belehrung, verlängert sich die Frist nach § 356 Abs. 3 BGB auf zwölf Monate und 14 Tage. Eine gezahlte Gebühr ist im Widerrufsfall zurückzuzahlen. Die Belehrung gehört also in das Dokument, nicht in eine separate E-Mail, die niemand findet.

Besonderheiten beim Bauträger

Beim Neubau vom Bauträger läuft die Reservierung häufig über einen längeren Zeitraum als beim Bestand, weil der Vertrieb vor oder kurz nach Baubeginn startet und der Bauträger eine Vorverkaufsquote erreichen will, bevor seine Bank die Baufinanzierung freigibt. Die Reservierung hat für ihn deshalb einen eigenen Wert: Sie zeigt der Bank Nachfrage. Für den Kunden heißt das, dass zwischen Reservierung und Beurkundung Wochen liegen können, in denen sich Preislisten oder Baubeschreibungen ändern.

Regle deshalb ausdrücklich, ob der reservierte Preis für die Dauer der Reservierung festgeschrieben ist und auf welchen Stand der Baubeschreibung sich die Reservierung bezieht; die Baubeschreibung sollte als Anlage beigefügt oder mit Datum benannt sein. Regle auch, was passiert, wenn der Kaufvertragsentwurf erst nach Ablauf der Frist vorliegt, weil der Bauträger die Teilungserklärung noch nicht beurkundet hat: In diesem Fall verlängert sich die Reservierung sinnvollerweise automatisch bis zu einem festen Enddatum. Ein Wechsel auf eine andere Einheit desselben Projekts sollte möglich sein, ohne dass eine neue Vereinbarung nötig wird, wenn Kunde und Bauträger einverstanden sind.

Bei mehreren Interessenten für dieselbe Einheit entscheidet der Zeitpunkt der Reservierung. Halte deshalb Datum und Uhrzeit des Eingangs der unterschriebenen Vereinbarung fest und bestätige sie dem Kunden. Eine elektronische Signatur mit Zeitstempel erledigt das von selbst; bei Papier gehört ein Eingangsvermerk auf das Dokument. Wer als Zweiter kommt, bekommt eine Nachrückposition mit eigener Frist, die beginnt, wenn die erste Reservierung ausläuft oder aufgehoben wird.

Reservierung und Provision

Die Reservierungsvereinbarung ersetzt keinen Maklervertrag. Wenn der Vertrieb eine Provision vom Käufer verlangen will, braucht es dafür einen eigenen Maklervertrag in Textform (§ 656a BGB bei Wohnungen und Einfamilienhäusern) und die Regeln zur Provisionsteilung nach § 656c und § 656d BGB. Wird die Reservierungsgebühr auf die Provision angerechnet, muss die Provision selbst wirksam vereinbart sein; sonst ist die Anrechnung gegenstandslos.

Ablauf im Vertrieb

Ein sauberer Ablauf sieht so aus: Der Kunde bekommt das Dokument mit allen Objektdaten vorausgefüllt und mit Widerrufsbelehrung. Er unterschreibt, entweder auf Papier oder elektronisch. Der Vertrieb bestätigt die Reservierung und dokumentiert Datum und Uhrzeit, damit bei zwei Interessenten für dieselbe Einheit klar ist, wer zuerst war. Die Einheit wird im Bestand als reserviert markiert, damit kein Kollege sie parallel anbietet. Wenn die Frist abläuft, wird sie entweder verlängert oder die Einheit wieder freigegeben, beides mit Nachricht an den Kunden.

In Inscalia wird die Reservierungsvereinbarung über Reservierung & E-Signatur online unterschrieben, mit Prüfspur zu Zeitpunkt und Unterzeichner, im White-Label des Vertriebs; die Einheit wechselt dabei in der Objekt-Pipeline ihren Status.

Häufige Fehler

Rechnen: Wenn du eine rückzahlbare Gebühr einsetzen willst, prüfe die Höhe im Verhältnis zur Provision und zum Kaufpreis, bevor du sie in ein Formular schreibst. Der Reservierungsgebühr-Rechner auf dieser Seite zeigt dir die Verhältnisse für dein Objekt.

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand September 2026; Änderungen möglich.

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