Ratgeber · Von Inscalia Redaktion · 2026-09-20 · 7 Min. Lesezeit

Die Selbstauskunft für die Bank: Was hineingehört und was Finanzierer wirklich prüfen

Die Selbstauskunft ist das erste Dokument, das ein Finanzierer von deinem Kunden sieht. Was hineingehört, welche Nachweise dazugehören und nach welcher Logik Banken die Angaben prüfen.

Wenn dein Kunde eine Kapitalanlage-Immobilie finanzieren will, entscheidet nicht das Exposé über das Tempo, sondern die Selbstauskunft. Sie ist das erste Dokument, das ein Finanzierer in die Hand bekommt, und sie bestimmt, ob die Anfrage in der Sachbearbeitung zügig durchläuft oder in einer Rückfrageschleife landet. Als Berater kannst du hier mehr bewirken als an fast jeder anderen Stelle des Kaufprozesses: Eine vollständige, in sich stimmige Selbstauskunft mit passenden Nachweisen spart Wochen.

Dieser Artikel erklärt, was in eine Selbstauskunft gehört, welche Unterlagen dazugehören, nach welcher Logik Banken die Angaben prüfen und welche Fehler in der Praxis immer wieder für Verzögerungen sorgen.

Warum die Bank überhaupt fragt

Die Selbstauskunft ist keine Formalie, die sich eine Bank ausgedacht hat. Sie hat zwei rechtliche Wurzeln. Erstens verpflichtet § 18 KWG Kreditinstitute, sich die wirtschaftlichen Verhältnisse eines Kreditnehmers ab einer im Gesetz festgelegten Kreditsumme offenlegen zu lassen. Zweitens, und für Privatkunden wichtiger, schreibt § 505a BGB für Immobiliar-Verbraucherdarlehen eine Kreditwürdigkeitsprüfung vor: Die Bank darf den Vertrag nur schließen, wenn sie nach der Prüfung davon ausgehen kann, dass der Kunde seinen Verpflichtungen wahrscheinlich vertragsgemäß nachkommt. Die Grundlage dieser Prüfung regelt § 505b BGB. Beide Vorschriften gehen auf die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im Jahr 2016 zurück.

Das hat eine praktische Konsequenz: Die Bank ist nicht frei darin, „ein Auge zuzudrücken". Fehlen Angaben oder wirken sie unplausibel, muss sie nachfragen. Jede Nachfrage ist ein Schleifendurchlauf, der Tage kostet.

Was in die Selbstauskunft gehört

Die Formulare der Banken unterscheiden sich im Layout, nicht im Inhalt. Fast alle fragen dieselben Blöcke ab:

Ein Grundsatz: Alles, was in der Selbstauskunft steht, muss sich in den Nachweisen wiederfinden, und alles, was in den Nachweisen steht, muss in der Selbstauskunft auftauchen. Ein Kredit, der auf dem Kontoauszug abgebucht wird, aber in der Selbstauskunft fehlt, ist der häufigste Grund für Rückfragen.

Die Nachweise, die dazugehören

Die Selbstauskunft selbst ist eine Erklärung des Kunden. Die Bank prüft sie gegen Belege. Welche das sind, hängt von der Einkommenssituation ab:

Für Selbstständige lohnt ein besonderer Hinweis: Banken rechnen bei ihnen meist mit einem Durchschnitt über mehrere Jahre und nicht mit dem letzten, oft besten Jahr. Wer seinen Gewinn steuerlich klein hält, hat dadurch bei der Finanzierung weniger Spielraum. Das ist kein Fehler des Kunden, aber ein Punkt, den du früh ansprechen solltest.

Was Finanzierer wirklich prüfen

Hinter den Formularen steckt eine Handvoll Prüfschritte, die bei fast allen Instituten ähnlich ablaufen. Wer sie kennt, kann eine Anfrage vorher selbst durchspielen.

Die Haushaltsrechnung

Die Bank stellt die monatlichen Einnahmen den Ausgaben gegenüber. Für die Lebenshaltung setzt sie dabei nicht die Angaben des Kunden an, sondern eigene Pauschalen je Haushaltsgröße. Dazu kommen die bestehenden Raten und die neue Rate. Die neue Rate rechnet sie oft nicht mit dem tatsächlichen Sollzins, sondern mit einem Aufschlag, damit die Finanzierung auch nach Ablauf der Zinsbindung tragfähig bleibt. Mieteinnahmen aus dem Kaufobjekt werden banküblich nicht zu 100 Prozent angesetzt, sondern mit einem Abschlag für Leerstand und Instandhaltung; die Höhe des Abschlags ist hausintern und unterscheidet sich von Institut zu Institut. Was am Ende übrig bleibt, ist der Überschuss, und der muss positiv sein.

Der Beleihungswert

Unabhängig vom Kaufpreis ermittelt die Bank einen Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Er liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis, weil er den Wert abbilden soll, der über die Dauer der Finanzierung nachhaltig erzielbar ist. Das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert, der Beleihungsauslauf, steuert Zinskonditionen und Zusage. Kaufnebenkosten fließen nicht in den Beleihungswert ein, deshalb müssen sie aus Eigenmitteln kommen.

Bonität und Plausibilität

Die Bank holt eine Auskunft bei einer Wirtschaftsauskunftei ein und gleicht sie mit der Selbstauskunft ab. Ein dort gemeldeter Kredit, der in der Selbstauskunft fehlt, wiegt schwerer als der Kredit selbst, weil er die Verlässlichkeit der gesamten Erklärung in Frage stellt. Dazu kommt die Plausibilität: Stimmt das Nettoeinkommen mit der Gehaltsabrechnung überein? Passen die angegebenen Eigenmittel zum Kontostand? Ist das Eigenkapital seit Längerem vorhanden oder kurz vor der Anfrage eingegangen?

Eine Haushaltsrechnung vorab durchspielen

Du kannst die Logik der Bank vor der Anfrage grob nachbilden. Ein Beispiel mit Annahmen: Ein Angestellter hat 3.600 Euro Nettoeinkommen, seine Partnerin 2.400 Euro. Die Bank setzt für einen Zwei-Personen-Haushalt eine Lebenshaltungspauschale an, sagen wir 1.500 Euro, dazu die Warmmiete der selbst genutzten Wohnung von 1.300 Euro und eine bestehende Autofinanzierung mit 350 Euro. Die neue Wohnung soll 250.000 Euro kosten, das Darlehen 230.000 Euro betragen. Die Bank rechnet die Rate nicht mit dem angebotenen Zins, sondern mit einem Aufschlag und einer Mindesttilgung; nehmen wir 6,5 Prozent Annuität, also 1.246 Euro im Monat. Von der erwarteten Kaltmiete von 850 Euro setzt sie zum Beispiel 75 Prozent an, also 638 Euro.

Die Rechnung: 6.000 Euro Einnahmen plus 638 Euro angerechnete Miete, abzüglich 1.500 Euro Lebenshaltung, 1.300 Euro Miete, 350 Euro Autokredit und 1.246 Euro neue Rate ergibt einen Überschuss von 2.242 Euro. Das reicht mit deutlichem Abstand. Wäre nur ein Einkommen von 3.600 Euro vorhanden, läge der Überschuss bei 442 Euro; je nach Institut und Pauschalen ist das die Grenze, an der die Zusage kippt. Diese Überschlagsrechnung ersetzt keine Bankprüfung, aber sie zeigt dir vor der Anfrage, ob eine Finanzierung realistisch ist oder ob der Kunde mehr Eigenkapital oder ein günstigeres Objekt braucht.

Wenn zwei Personen kaufen

Kaufen Ehepartner oder Partner gemeinsam, füllt jeder eine eigene Selbstauskunft aus, und beide haften als Gesamtschuldner für das Darlehen. Die Bank rechnet die Haushaltsrechnung für beide zusammen. Soll nur eine Person Eigentümer werden, die andere aber mithaften, ist das möglich, sollte aber vorher mit dem Notar besprochen werden, weil es Folgen für Grundbuch, Steuer und den Fall einer Trennung hat.

Typische Fehler, die Wochen kosten

Deine Rolle als Berater

Du füllst die Selbstauskunft nicht für den Kunden aus, und du vermittelst auch nicht das Darlehen, solange du dafür keine Erlaubnis nach § 34i GewO hast. Deine Aufgabe ist eine andere: Du sorgst dafür, dass der Kunde weiß, was er liefern muss, dass die Unterlagen vollständig und aktuell sind und dass die Objektunterlagen von deiner Seite lückenlos vorliegen. Wo die Grenze zwischen Unterlagen sammeln und Vermittlung liegt, solltest du mit deinem Vertrieb klären.

In Inscalia füllt der Kunde die Digitale Selbstauskunft online aus und lädt seine Nachweise direkt hoch. Du prüfst die Angaben, und der Finanzierer erhält eine Finanzierungsakte mit Selbstauskunft, Checkliste und Objektunterlagen; Finanzierer haben dabei eine eigene Rolle mit eigenem Portal, sehen also nur, was zu ihrer Akte gehört.

Reihenfolge, die sich bewährt hat: Erst die Selbstauskunft ausfüllen lassen, dann die Nachweise Zeile für Zeile dagegen prüfen, erst danach an den Finanzierer geben. Wer die Unterlagen in umgekehrter Reihenfolge einsammelt, bekommt fast immer Nachforderungen.

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand September 2026; Änderungen möglich.

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