Ratgeber · Von Inscalia Redaktion · 2026-09-20 · 7 Min. Lesezeit

§ 7b Sonder-AfA und QNG-Siegel: Förderung für den Neubau richtig nutzen

Was die Sonderabschreibung nach § 7b EStG bringt, welche Baukostenobergrenze und Bemessungsgrundlage gelten, warum das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude seit 2023 Voraussetzung ist und wie sich § 7b mit der degressiven AfA kombinieren lässt.

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist das Instrument, mit dem der Gesetzgeber den Bau neuer Mietwohnungen steuerlich fördert. Für Vertriebe von Neubauprojekten ist sie ein zentrales Verkaufsargument, gleichzeitig ist sie an Bedingungen geknüpft, die ein Bauträger einhalten und ein Berater erklären können muss: eine Kostenobergrenze, eine gedeckelte Bemessungsgrundlage, ein Nachhaltigkeitssiegel und eine zehnjährige Vermietungspflicht. Dieser Artikel geht die Regelung in ihrer seit 2023 geltenden Fassung durch.

Was § 7b gewährt

Nach § 7b Abs. 1 EStG können für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen von jährlich bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage in Anspruch genommen werden, zusätzlich zur regulären AfA nach § 7 Abs. 4 EStG oder zur degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Über vier Jahre ergibt das bis zu 20 Prozent der förderfähigen Kosten, die neben der normalen Abschreibung angesetzt werden. Nach Ablauf der vier Jahre wird der Restwert nach § 7a Abs. 9 EStG über die Restnutzungsdauer verteilt.

Die Voraussetzungen nach § 7b Abs. 2 EStG

Die aktuelle Fassung gilt für Wohnungen, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wurde. Die Verlängerung bis September 2029 kam mit dem Wachstumschancengesetz. Für diesen Zeitraum müssen vier Bedingungen erfüllt sein:

  1. Neue Wohnung: Durch Baumaßnahmen muss eine bisher nicht vorhandene Wohnung entstehen. Das kann ein Neubau sein, aber auch ein Dachgeschossausbau oder eine Aufstockung, sofern eine neue, abgeschlossene Wohnung entsteht. Die Umwandlung oder Sanierung bestehender Wohnungen zählt nicht.
  2. Nachhaltigkeit: Die Wohnung muss in einem Gebäude liegen, das die Kriterien für ein „Effizienzhaus 40" mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Diese Voraussetzung steht in § 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG und gilt für Bauanträge ab 2023.
  3. Baukostenobergrenze: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 EStG in der durch das Wachstumschancengesetz geänderten Fassung). Wird die Grenze überschritten, entfällt die Sonderabschreibung vollständig, nicht nur für den übersteigenden Teil.
  4. Vermietung: Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 EStG). Ferienwohnungen und kurzfristige Vermietung zählen nicht.

Bei Anschaffung gilt zusätzlich: Die Wohnung ist nur begünstigt, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird (§ 7b Abs. 1 Satz 2 EStG). Kauft der Kunde im Jahr nach der Fertigstellung, entfällt § 7b. Maßgeblich ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.

Für Wohnungen, deren Bauantrag zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2021 gestellt wurde, gilt die ältere Fassung des § 7b EStG mit anderen Werten: Baukostenobergrenze 3.000 Euro je Quadratmeter, Bemessungsgrundlage höchstens 2.000 Euro je Quadratmeter und ohne QNG-Voraussetzung. Für Bauanträge im Jahr 2022 gibt es keine Sonderabschreibung. Bei Projekten, die über mehrere Jahre entwickelt wurden, ist das Bauantragsdatum deshalb die erste Frage.

Bemessungsgrundlage: der zweite Deckel

Neben der Baukostenobergrenze gibt es einen zweiten Deckel: Nach § 7b Abs. 3 EStG sind Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die beiden Grenzen werden im Vertrieb regelmäßig verwechselt. Die Obergrenze von 5.200 Euro entscheidet, ob es die Förderung überhaupt gibt. Die Bemessungsgrundlage von 4.000 Euro entscheidet, auf welchen Betrag die 5 Prozent gerechnet werden.

Rechenbeispiel (fiktive Werte): Wohnung mit 60 Quadratmetern, Anschaffungskosten für das Gebäude (ohne Grund und Boden) 270.000 Euro, also 4.500 Euro je Quadratmeter. Die Obergrenze von 5.200 Euro ist eingehalten, die Förderung greift. Bemessungsgrundlage: 60 mal 4.000 Euro, also 240.000 Euro, nicht 270.000 Euro. Sonderabschreibung: 5 Prozent von 240.000 Euro, also 12.000 Euro pro Jahr für vier Jahre, zusätzlich zur linearen AfA von 3 Prozent auf 270.000 Euro (8.100 Euro) oder zur degressiven AfA. In den ersten vier Jahren werden damit rund 20.100 Euro jährlich abgeschrieben, statt 8.100 Euro ohne § 7b.

Was zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten je Quadratmeter zählt, ist nicht trivial: Grund und Boden gehören nicht dazu, Außenanlagen und Stellplätze je nach Zuordnung teilweise. Bei Neubauprojekten mit Tiefgarage sollte der Bauträger die Zuordnung mit seinem Steuerberater klären und dokumentieren, bevor der Vertrieb mit Zahlen arbeitet.

Das QNG-Siegel

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude ist ein staatliches Siegel des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen. Es wird nicht vom Ministerium selbst vergeben, sondern über akkreditierte Zertifizierungsstellen, die ein anerkanntes Bewertungssystem anwenden. Für § 7b ist die Stufe „QNG-PLUS" in Verbindung mit dem Effizienzhaus-40-Standard maßgeblich; die genauen Anforderungen ergeben sich aus den Regelungen zum Siegel, die das Ministerium veröffentlicht.

Für den Vertrieb bedeutet das: Ohne QNG-Nachweis keine Sonderabschreibung für Bauanträge ab 2023. Die Zertifizierung muss der Bauträger beauftragen und durchlaufen; sie kostet Zeit und Geld und setzt eine Planung voraus, die von Anfang an auf das Siegel ausgerichtet ist. Ein Projekt, das nachträglich „auf QNG umgestellt" werden soll, erreicht das Siegel meist nicht. Bevor ein Projekt mit § 7b beworben wird, sollte die Vorzertifizierung oder mindestens der Zertifizierungsvertrag vorliegen und im Datenraum abgelegt sein.

Aussagen im Exposé: „Sonder-AfA nach § 7b" im Exposé setzt voraus, dass Bauantragsdatum, Baukosten je Quadratmeter, QNG-Zertifizierung und Fertigstellungsjahr zusammenpassen. Fehlt eines davon, ist die Aussage falsch. Wer sie trotzdem trifft, riskiert Rückabwicklung oder Schadensersatz, wenn der Kunde die Förderung später nicht bekommt.

Die Zehnjahresfrist und die Rückgängigmachung

Nach § 7b Abs. 4 EStG sind die Sonderabschreibungen rückgängig zu machen, wenn die Wohnung innerhalb der zehn Jahre nicht mehr zu Wohnzwecken vermietet wird, veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer unterliegt, oder die Baukostenobergrenze innerhalb der ersten drei Jahre durch nachträgliche Herstellungskosten überschritten wird. Die Rückgängigmachung erfolgt rückwirkend; die Steuerbescheide der Vorjahre werden geändert. Für den Kunden heißt das: Wer die Wohnung nach fünf Jahren selbst bezieht oder leer stehen lässt, zahlt die Steuervorteile zurück.

Ein Verkauf innerhalb der zehn Jahre ist für sich genommen nicht schädlich, wenn der Erwerber die Wohnung weiter vermietet und der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig ist, was innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG bei Privatvermögen regelmäßig der Fall ist. Details gehören zum Steuerberater.

Kombination mit der degressiven AfA

§ 7b Abs. 1 Satz 1 EStG erlaubt die Sonderabschreibung „neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 oder Absatz 5a". Die Kombination von degressiver AfA (5 Prozent vom Restwert) und Sonderabschreibung (5 Prozent der gedeckelten Bemessungsgrundlage) ist damit möglich; das Bundesfinanzministerium hat das mit Schreiben vom 21. Mai 2025 bestätigt und die Berechnung erläutert. In den ersten vier Jahren entsteht so eine erhebliche Abschreibung, in den Folgejahren sinkt sie entsprechend. Für Kunden mit hohem Grenzsteuersatz in den ersten Jahren ist das interessant; für Kunden, deren Einkommen später steigt, kann die lineare Variante besser sein. Das ist eine Rechenfrage je Kunde, keine allgemeine Empfehlung.

Beihilferecht

Nach § 7b Abs. 5 EStG ist die Sonderabschreibung nur zu gewähren, soweit die Voraussetzungen der De-minimis-Verordnung der EU eingehalten werden. Ob und in welchem Umfang das den einzelnen Anleger betrifft, hängt davon ab, ob er als Unternehmen im beihilferechtlichen Sinne gilt und welche weiteren De-minimis-Beihilfen er erhalten hat. Das ist eine Frage für den Steuerberater, aber der Berater sollte wissen, dass sie existiert und in der Steuererklärung eine Erklärung dazu verlangt wird.

Checkliste für den Vertrieb eines § 7b-Projekts

In Inscalia rechnet der Renditerechner § 7b mit Baukostenobergrenze und gedeckelter Bemessungsgrundlage je Einheit, wahlweise mit linearer oder degressiver AfA darunter; über Einheiten & Projekte liegen QNG-Nachweis und Bauantragsdatum einmal am Projekt und gelten für alle Einheiten.

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand September 2026; Änderungen möglich.

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