Ratgeber · Von Inscalia Redaktion · 2026-09-20 · 6 Min. Lesezeit

Steuern beim Verkauf: Spekulationsfrist nach § 23 EStG und Drei-Objekt-Grenze

Der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie ist nach zehn Jahren steuerfrei. Wer früher verkauft oder zu viele Objekte auf einmal, zahlt Einkommensteuer oder rutscht in den gewerblichen Grundstückshandel. Was du als Berater wissen musst.

Jede Kapitalanlage-Rechnung endet mit einem Verkauf, ob nach zehn, zwanzig oder dreißig Jahren. Wie viel davon beim Anleger ankommt, hängt an zwei Regeln, die im Beratungsgespräch oft nur als Faustformel vorkommen: der Spekulationsfrist nach § 23 EStG und der Drei-Objekt-Grenze aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Beide sind einfacher, als sie klingen, und beide haben Fallstricke, die im Rechenbeispiel nicht auftauchen.

Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG

Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist der Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks ein privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Der Gewinn wird dann mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert; die Abgeltungsteuer gilt für Immobilien nicht. Liegt die Veräußerung außerhalb der zehn Jahre, ist der Gewinn im Privatvermögen steuerfrei.

Für die Frist zählen die Daten der schuldrechtlichen Verträge, also des notariellen Kaufvertrags beim Erwerb und des notariellen Kaufvertrags beim Verkauf. Übergabe, Kaufpreiszahlung und Grundbucheintragung sind unerheblich. Wer am 15. März 2016 gekauft hat, darf frühestens am 16. März 2026 beurkunden. Bei Erbschaft oder Schenkung tritt der Erwerber in die Frist des Vorgängers ein (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG); es beginnt keine neue Frist.

• Ausnahme Eigennutzung: Steuerfrei bleibt ein Verkauf innerhalb der Frist, wenn das Objekt zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Für Kapitalanlagen greift das nur, wenn der Anleger vor dem Verkauf selbst einzieht, und auch dann sind die Zeiträume genau zu prüfen.
• Einlage in Betriebsvermögen: Die Einlage in ein Betriebsvermögen gilt unter bestimmten Voraussetzungen als Veräußerung (§ 23 Abs. 1 Satz 5 EStG).
• Freigrenze: Bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Wird die Grenze überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.
• Verluste: Sie dürfen nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden, im selben Jahr, im Vorjahr oder in Folgejahren (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG). Mit Mieteinkünften oder Gehalt lassen sie sich nicht verrechnen.

Gewinnermittlung: die AfA kommt zurück

Der Gewinn ist der Veräußerungspreis abzüglich Anschaffungs- oder Herstellungskosten und abzüglich Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Der Punkt, der in Rechenbeispielen regelmäßig fehlt: Die Anschaffungskosten werden um die in Anspruch genommene AfA gemindert (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Wer über acht Jahre Abschreibungen geltend gemacht hat, hat entsprechend niedrigere Anschaffungskosten, und der steuerpflichtige Gewinn ist um genau diese Summe höher. Das gilt für die lineare AfA ebenso wie für die degressive AfA und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG.

Konsequenz für die Beratung: Je höher die Abschreibung in den ersten Jahren, desto höher der steuerpflichtige Gewinn bei einem Verkauf innerhalb der zehn Jahre. Ein Rechenbeispiel mit Sonderabschreibung und Verkauf nach acht Jahren muss diese Nachversteuerung zeigen, sonst ist es falsch.

Zu den abziehbaren Kosten gehören die Kaufnebenkosten des Erwerbs (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Provision), die Verkaufskosten und nachträgliche Herstellungskosten. Die Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung des Darlehens ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs dann als Werbungskosten abziehbar, wenn die Veräußerung selbst steuerpflichtig ist.

Rechenbeispiel: Verkauf nach acht Jahren

Ein vereinfachtes Beispiel mit frei gewählten Zahlen zeigt die Wirkung. Kaufpreis 300.000 Euro, davon Gebäudeanteil 240.000 Euro, Kaufnebenkosten 30.000 Euro. Lineare AfA von zwei Prozent auf den Gebäudeanteil ergibt 4.800 Euro pro Jahr, nach acht Jahren also 38.400 Euro. Verkauf nach acht Jahren für 360.000 Euro, Verkaufskosten 5.000 Euro.

Ohne AfA-Kürzung wäre der Gewinn 360.000 abzüglich 330.000 abzüglich 5.000, also 25.000 Euro. Mit der Kürzung nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG sinken die Anschaffungskosten um 38.400 Euro, der steuerpflichtige Gewinn steigt auf 63.400 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 40 Prozent ergibt das rund 25.000 Euro Einkommensteuer statt 10.000 Euro. Mit einer Sonderabschreibung nach § 7b EStG in den ersten vier Jahren wäre der Unterschied entsprechend größer. Zwei Jahre später, nach Ablauf der Zehnjahresfrist, wäre derselbe Gewinn steuerfrei.

Die Drei-Objekt-Grenze

Die zweite Regel hat keine Paragrafennummer. Sie stammt aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und ist in einem Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 26. März 2004 zusammengefasst. Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, die er in engem zeitlichen Zusammenhang erworben oder errichtet hat, überschreitet die Grenze zur gewerblichen Tätigkeit. Aus der privaten Vermögensverwaltung wird ein gewerblicher Grundstückshandel.

Als Objekt zählt jede rechtlich selbstständige Einheit: eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus, aber auch ein Mehrfamilienhaus als Ganzes und ein Gewerbegrundstück. Die Größe spielt keine Rolle; drei Wohnungen und ein Wohnhaus sind vier Objekte. Nicht mitgezählt werden in der Regel Objekte, die mehr als zehn Jahre gehalten wurden, selbst genutzte Objekte und geerbte Objekte, sofern sie nicht in Verkaufsabsicht übernommen wurden. Beteiligungen an Personengesellschaften mit Grundbesitz werden dem Gesellschafter anteilig zugerechnet.

Nur ein Indiz: Die Drei-Objekt-Grenze ist nach dem Bundesfinanzhof keine starre Freigrenze, sondern ein Indiz. Wer ein Objekt von vornherein in Verkaufsabsicht errichtet oder umfassend saniert und zeitnah verkauft, kann auch unterhalb von vier Objekten gewerblich sein. Umgekehrt kann bei mehr als drei Objekten im Einzelfall die Verkaufsabsicht widerlegt werden, etwa bei nachgewiesener Vermietungsabsicht mit langfristigen Mietverträgen.

Was der gewerbliche Grundstückshandel bedeutet

• Alle Verkaufsgewinne werden als Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG besteuert, unabhängig von der Zehnjahresfrist. Die Steuerfreiheit nach zehn Jahren entfällt für die betroffenen Objekte.
• Gewerbesteuer fällt an, mit teilweiser Anrechnung auf die Einkommensteuer nach § 35 EStG.
• Die Objekte gelten als Umlaufvermögen. Eine AfA ist darauf nicht zulässig; bereits in Anspruch genommene AfA wird im Ergebnis über die Gewinnermittlung korrigiert.
• Die Einstufung wirkt rückwirkend ab dem ersten Objekt, das in den Handel einzubeziehen ist. Steuerbescheide früherer Jahre können geändert werden, soweit sie noch nicht bestandskräftig sind oder ein Änderungstatbestand greift.
• Buchführungs- und Bilanzierungspflichten können hinzukommen, mit den entsprechenden Kosten.

Was das für die Beratung heißt

Für Berater und Vertriebe ergeben sich drei Konsequenzen. Erstens: Die Haltedauer im Rechenbeispiel ist keine Formsache. Zehn Jahre sind die Grenze, ab der die Rechnung ohne Nachversteuerung aufgeht, und ein Verkaufsszenario darunter braucht die Steuer auf den Gewinn, einschließlich der zurückgerechneten AfA. Zweitens: Ein Anleger, der mehrere Einheiten kauft und in wenigen Jahren wieder verkaufen will, muss auf die Drei-Objekt-Grenze hingewiesen und an seinen Steuerberater verwiesen werden, bevor er das zweite Objekt reserviert. Drittens: Berater und Vertriebsmitarbeiter, die selbst investieren und Objekte weiterreichen, sind besonders gefährdet, weil ihre Branchennähe als Indiz für Verkaufsabsicht gewertet werden kann.

Bauträger sind von der Drei-Objekt-Grenze nicht betroffen, weil sie ohnehin gewerblich handeln. Betroffen sind ihre Kunden, die Einheiten aus einem Projekt kaufen und nach kurzer Zeit weiterverkaufen, und Vertriebspartner, die Einheiten zunächst selbst erwerben.

In Inscalia rechnet der Renditerechner Steuer und Cashflow über die gewählte Haltedauer, mit linearer, degressiver oder Denkmal-AfA und § 7b, sodass ein Verkaufsszenario nach acht Jahren die AfA-Kürzung in der Gewinnermittlung abbildet. Die Berechnung ist je Einheit speicherbar und wird im Exposé und im Beratungsmodus mit ihren Annahmen gezeigt.

• Wann wurde das erste Objekt beurkundet, wann läuft die Zehnjahresfrist ab?
• Wie viele Objekte hat der Anleger in den letzten fünf Jahren erworben oder errichtet?
• Gibt es eine dokumentierte Vermietungsabsicht, etwa langfristige Mietverträge?
• Ist der Anleger beruflich in der Immobilienbranche tätig?
• Wurde ein Steuerberater in die Planung einbezogen?

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand September 2026; Änderungen möglich.

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