Ratgeber · Von Inscalia Redaktion · 2026-09-20 · 6 Min. Lesezeit

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung lesen: Worauf Käufer achten

Die Teilungserklärung legt fest, was dein Kunde kauft und welche Regeln in der Eigentümergemeinschaft gelten. Wie das Dokument aufgebaut ist und welche Klauseln für Kapitalanleger entscheidend sind.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft keinen Raum, sondern einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung. Was genau dazugehört, was der Gemeinschaft gehört und nach welchen Regeln die Eigentümer miteinander umgehen, steht in der Teilungserklärung mit ihrer Gemeinschaftsordnung. Sie ist das Grundgesetz der Eigentümergemeinschaft, und sie gilt für deinen Kunden ab dem Tag der Eigentumsumschreibung, ob er sie gelesen hat oder nicht.

Dieser Artikel erklärt den Aufbau des Dokuments, die Begriffe, die darin vorkommen, und die Klauseln, die für Kapitalanleger den Unterschied machen.

Was die Teilungserklärung ist

Wohnungseigentum entsteht entweder durch vertragliche Einräumung zwischen mehreren Eigentümern (§ 3 WEG) oder, in der Praxis weit häufiger, durch die Teilungserklärung eines einzelnen Eigentümers nach § 8 WEG, meist des Bauträgers. Sie wird notariell beurkundet und beim Grundbuchamt eingereicht; für jede Einheit wird ein eigenes Wohnungsgrundbuch angelegt (§ 7 WEG). Das Dokument besteht in der Regel aus drei Teilen:

• Die Teilungserklärung im engeren Sinn: Sie teilt das Grundstück in Miteigentumsanteile auf und ordnet jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder Gewerbeeinheit zu.
• Der Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung: Bauzeichnungen, in denen jede Einheit mit einer Nummer versehen ist, und die Bestätigung der Baubehörde, dass die Einheiten abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 WEG).
• Die Gemeinschaftsordnung: Vereinbarungen nach § 10 WEG über Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander, von der Kostenverteilung bis zum Stimmrecht.

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrecht

Diese drei Begriffe musst du auseinanderhalten können, weil an ihnen hängt, wer für was zahlt und wer was verändern darf.

Sondereigentum sind nach § 5 Abs. 1 WEG die Räume der Wohnung und die Bestandteile, die verändert werden können, ohne das Gemeinschaftseigentum oder das Recht anderer zu beeinträchtigen: Innenwände ohne tragende Funktion, Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärobjekte, die Innenseite der Wohnungseingangstür. Gemeinschaftseigentum ist alles, was für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist (§ 5 Abs. 2 WEG): tragende Wände, Dach, Fassade, Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung, Wohnungseingangstür als Ganzes, Steigleitungen, Heizungsanlage, Aufzug. Was die Teilungserklärung dem Sondereigentum zuweist, obwohl es zwingend Gemeinschaftseigentum ist, bleibt Gemeinschaftseigentum; die Zuweisung ist insoweit unwirksam.

Ein Sondernutzungsrecht ist etwas anderes: Es ist Gemeinschaftseigentum, das ein einzelner Eigentümer allein nutzen darf, typischerweise ein Stellplatz im Freien, ein Gartenanteil oder eine Terrassenfläche. Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz von 2020 können Stellplätze auch als Sondereigentum ausgewiesen werden (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ob der Stellplatz deines Kunden Sondereigentum, Sondernutzungsrecht oder nur eine Zusage im Exposé ist, steht in der Teilungserklärung, nirgendwo sonst.

Miteigentumsanteile und Kostenverteilung

Jeder Einheit ist ein Miteigentumsanteil zugeordnet, ausgedrückt als Bruchteil, zum Beispiel 84/1.000. Die Anteile richten sich meist nach der Wohnfläche, müssen es aber nicht. Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG tragen die Eigentümer die Kosten der Gemeinschaft im Verhältnis ihrer Anteile, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist. Die Gemeinschaftsordnung kann davon abweichen, etwa Aufzugskosten nur auf die oberen Geschosse verteilen oder Heizkosten nach Verbrauch abrechnen, was die Heizkostenverordnung ohnehin vorschreibt. Seit 2020 können die Eigentümer auch für einzelne Kostenarten per Beschluss eine abweichende Verteilung festlegen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Für die Rendite-Rechnung ist das relevant: Ein hoher Miteigentumsanteil bedeutet einen hohen Anteil an jeder Sanierung. Prüfe, ob der Anteil zur Wohnfläche passt. Weicht er deutlich ab, zahlt dein Kunde dauerhaft mehr oder weniger, als die Fläche vermuten lässt.

Die Gemeinschaftsordnung: Regeln, die den Alltag bestimmen

In der Gemeinschaftsordnung stehen die Vereinbarungen, die vom gesetzlichen Standard abweichen. Die wichtigsten Regelungsbereiche:

• Stimmrecht: Gesetzlicher Standard ist das Kopfprinzip, jeder Eigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 1 WEG). Viele Gemeinschaftsordnungen sehen stattdessen das Objektprinzip (eine Stimme je Einheit) oder das Wertprinzip (nach Miteigentumsanteilen) vor. Bei Bauträgerprojekten mit vielen Einheiten in einer Hand macht das einen Unterschied.
• Veräußerungsbeschränkung: Nach § 12 WEG kann vereinbart werden, dass ein Verkauf der Zustimmung des Verwalters bedarf. Das verzögert jeden Verkauf um die Dauer der Zustimmung und kostet eine Gebühr.
• Nutzungsregeln: Ob eine Einheit gewerblich genutzt, kurzzeitig vermietet oder als Praxis betrieben werden darf, steht hier. Eine Zweckbestimmung als „Wohnung" schließt eine gewerbliche Nutzung in der Regel aus.
• Instandhaltungszuweisungen: Manche Gemeinschaftsordnungen weisen die Kosten für Fenster, Balkone oder Wohnungseingangstüren dem jeweiligen Sondereigentümer zu, obwohl sie Gemeinschaftseigentum sind. Das ist zulässig und verschiebt Kosten auf den einzelnen Eigentümer.
• Öffnungsklauseln: Sie erlauben, bestimmte Vereinbarungen mit Mehrheitsbeschluss statt einstimmig zu ändern.
• Verwalter und Beirat: Erste Bestellung des Verwalters, Laufzeit, Vergütung; Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats.

Worauf Kapitalanleger konkret achten

• Ist die Vermietung uneingeschränkt erlaubt? Gibt es Beschränkungen für Kurzzeitvermietung oder für die Zahl der Bewohner?
• Ist die Einheit als Wohnung oder als Gewerbe ausgewiesen, und passt das zur geplanten Nutzung?
• Gehört der Stellplatz als Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht dazu, und ist er der Einheit in der Teilungserklärung zugeordnet?
• Gibt es eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG?
• Wie werden die Kosten verteilt: nach Miteigentumsanteilen, nach Fläche, mit Sonderregeln für Aufzug, Tiefgarage oder Gewerbeeinheiten?
• Welche Instandhaltungspflichten sind dem Sondereigentümer zugewiesen?
• Welches Stimmrechtsprinzip gilt, und hält ein einzelner Eigentümer die Mehrheit?
• Gibt es Nachträge zur Teilungserklärung, und sind alle im Grundbuch eingetragen?
• Welche baulichen Veränderungen sind bereits beschlossen oder in der Diskussion (§ 20 WEG)?

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Der Aufteilungsplan ist der Teil der Teilungserklärung, den die wenigsten Käufer ansehen, obwohl er festlegt, wo die Wohnung anfängt und aufhört. Er besteht aus Grundrissen, Schnitten und Ansichten, in denen jede Einheit mit derselben Nummer gekennzeichnet ist, die auch im Grundbuch steht (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Was im Plan mit der Nummer der Wohnung versehen ist, gehört zum Sondereigentum; was ohne Nummer bleibt, ist Gemeinschaftseigentum. Weicht die tatsächliche Bauausführung vom Plan ab, etwa weil ein Abstellraum im Keller in Wirklichkeit einer anderen Wohnung zugeordnet wurde, gilt der Plan, nicht der Zustand vor Ort. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG) bestätigt, dass die Einheiten baulich abgeschlossen sind; ohne sie kann kein Wohnungseigentum entstehen.

Zwei Hinweise für die Praxis: Die Fläche im Aufteilungsplan ist keine Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung und taugt nicht als Grundlage für Miete oder Kaufpreis je Quadratmeter. Und die Zuordnung eines Kellerraums oder Stellplatzes sollte immer im Plan geprüft werden, nicht nur im Text der Teilungserklärung; beide müssen übereinstimmen.

Fallstricke, die in der Praxis immer wieder vorkommen

• Der Stellplatz steht im Exposé, aber nicht in der Teilungserklärung; er wurde mündlich oder per Mietvertrag mit der Gemeinschaft zugesagt.
• Eine Dachterrasse oder ein Gartenanteil wird als Sondereigentum verkauft, ist aber nur Sondernutzungsrecht mit Instandhaltungspflicht des Nutzers.
• Die Gemeinschaftsordnung erlaubt nur Wohnnutzung, der Kunde plant ein Büro oder eine Ferienvermietung.
• Bei Mehrhausanlagen gibt es Untergemeinschaften mit eigenen Kostenkreisen, die im Wirtschaftsplan getrennt ausgewiesen sein müssen.
• Ein Nachtrag zur Teilungserklärung wurde beurkundet, aber nie im Grundbuch eingetragen und wirkt deshalb nicht gegen den Erwerber.
• Die Fenster sind dem Sondereigentum zugewiesen; der Käufer trägt den Austausch allein, obwohl er Gemeinschaftseigentum bleibt.

Zusammenspiel mit Grundbuch, Beschlüssen und Kaufvertrag

Die Teilungserklärung ist im Grundbuch als Bezugsurkunde eingetragen; der Kaufvertrag verweist auf sie und auf den Aufteilungsplan. Änderungen der Gemeinschaftsordnung brauchen grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer und wirken gegen einen späteren Erwerber nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Beschlüsse der Eigentümerversammlung gelten dagegen auch ohne Eintragung gegen den Erwerber (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG). Deshalb reicht die Teilungserklärung allein nicht aus: Dazu gehören die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG und die Protokolle der letzten Versammlungen.

In Inscalia liest die KI-Extraktion Teilungserklärungen und ETV-Protokolle aus und legt die Angaben in der Objekt-Akte ab; du prüfst sie gegen das Original. Im Datenraum mit Dokumenten-Checkliste siehst du je Objekt, ob Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Beschluss-Sammlung vorliegen, und kannst sie für Käufer und Finanzierer freigeben.

Lesetechnik: Lies die Gemeinschaftsordnung von hinten: Nachträge zuerst, dann die Nutzungs- und Kostenregeln, dann den Rest. Die Nachträge enthalten oft genau die Abweichungen, die im Exposé nicht stehen.

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand September 2026; Änderungen möglich.

← Alle Artikel · Inscalia Startseite · Preise