Ratgeber · Von Inscalia Redaktion · 2026-09-20 · 7 Min. Lesezeit

Vermieten als Kapitalanleger: Mietvertrag, Kaution, Staffel- und Indexmiete

Nach dem Kauf beginnt die Vermietung. Was in den Mietvertrag gehört, wie die Kaution nach § 551 BGB zu behandeln ist, wo die Mietpreisbremse greift und wann Staffel- oder Indexmiete die bessere Wahl ist.

Mit der Eigentumsumschreibung ist der Kauf abgeschlossen, und die Arbeit beginnt. Dein Kunde ist jetzt Vermieter, mit allen Pflichten, die das Mietrecht ihm auferlegt, und mit einigen Gestaltungsmöglichkeiten, die über die Rendite der nächsten Jahre entscheiden. Viele Kapitalanleger kaufen ihre erste Wohnung, ohne je einen Mietvertrag aus Vermietersicht gelesen zu haben. Wer sie hier vorbereitet, verhindert die Fehler, die später als Beschwerde zurückkommen.

Dieser Artikel behandelt den Mietvertrag, die Kaution, die Mietpreisbremse, Staffel- und Indexmiete sowie die Regeln, die für den Käufer einer vermieteten Wohnung besonders gelten.

Der Mietvertrag

Der Mietvertrag ist in § 535 BGB geregelt und kann grundsätzlich formfrei geschlossen werden. Ein Vertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr braucht nach § 550 BGB die Schriftform, sonst gilt er als unbefristet. In der Praxis wird immer schriftlich vermietet, meist mit einem Formularvertrag eines Haus- und Grundeigentümervereins oder eines Verlags. Diese Formulare unterliegen als Allgemeine Geschäftsbedingungen der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB; eine unwirksame Klausel fällt ersatzlos weg, es gilt dann das Gesetz. Deshalb ist ein aktuelles Formular wichtiger als ein individuell formuliertes.

Diese Punkte gehören in jeden Wohnraummietvertrag:

• Parteien, Mietsache mit Lage, Zubehör (Keller, Stellplatz) und Übergabeprotokoll als Anlage.
• Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale und die Vereinbarung, dass die Betriebskosten nach § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung umgelegt werden. Ohne diese Vereinbarung trägt der Vermieter alle Betriebskosten.
• Kaution mit Höhe und Zahlungsweise.
• Laufzeit: Der Regelfall ist der unbefristete Vertrag. Ein Zeitmietvertrag ist nach § 575 BGB nur mit einem gesetzlich anerkannten Grund zulässig, der bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden muss.
• Schönheitsreparaturen: Eine Übertragung auf den Mieter ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur wirksam, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde oder ein angemessener Ausgleich gezahlt wird; starre Fristenpläne sind unwirksam.
• Kleinreparaturklausel mit Obergrenze je Einzelfall und je Jahr in Höhe der von der Rechtsprechung akzeptierten Beträge.
• Regelungen zu Tierhaltung, Untervermietung (§ 553 BGB) und baulichen Veränderungen durch den Mieter.

Die Kaution

Die Mietkaution regelt § 551 BGB zwingend. Sie darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, der Mieter darf sie in drei gleichen monatlichen Raten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution. Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Statt einer Barkaution kann eine Bürgschaft oder eine Kautionsversicherung vereinbart werden.

Nach Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter eine angemessene Prüffrist, um Ansprüche gegen die Kaution zu ermitteln; die Gerichte bemessen sie je nach Fall mit einigen Monaten. Für noch nicht abgerechnete Betriebskosten darf ein angemessener Teil einbehalten werden. Wer die Kaution mit seinem Girokonto vermischt, verliert bei einer eigenen Insolvenz das Aussonderungsrecht des Mieters nicht, macht sich aber schadensersatzpflichtig und riskiert, dass der Mieter die Miete zurückhält, bis die Anlage nachgewiesen ist.

Die Mietpreisbremse

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierungen per Rechtsverordnung bestimmen, darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen (§ 556d BGB). Die Regelung wurde zuletzt bis Ende 2029 verlängert. Ausnahmen gelten für die Vormiete, wenn der Vormieter bereits mehr gezahlt hat (§ 556e BGB), für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). Der Vermieter muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform über eine Ausnahme informieren, auf die er sich berufen will (§ 556g Abs. 1a BGB); versäumt er das, kann er sich erst später darauf berufen.

Staffelmiete

Bei der Staffelmiete nach § 557a BGB werden im Vertrag für bestimmte Zeiträume feste Mieten oder feste Erhöhungsbeträge in Euro vereinbart. Die Vereinbarung braucht Schriftform, die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Staffel sind Mieterhöhungen nach § 558 BGB (Vergleichsmiete) und § 559 BGB (Modernisierung) ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Das Kündigungsrecht des Mieters darf für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB). In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt die Grenze für jede einzelne Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB), nicht nur für die Ausgangsmiete.

Die Staffelmiete gibt dem Vermieter Planbarkeit und dem Mieter Transparenz. Ihr Nachteil aus Vermietersicht: Steigt die Vergleichsmiete stärker als die Staffel, bleibt der Vermieter darunter, und Modernisierungen kann er nicht umlegen.

Indexmiete

Bei der Indexmiete nach § 557b BGB wird die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt. Auch sie braucht Schriftform, und auch hier muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Anpassung erfolgt nicht automatisch: Der Vermieter muss sie in Textform erklären und dabei die Änderung des Index sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag angeben (§ 557b Abs. 3 BGB); die geänderte Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung. Erhöhungen nach § 558 BGB sind ausgeschlossen, nach § 559 BGB nur für Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB).

Die Indexmiete wirkt in beide Richtungen: Bei hoher Inflation steigt die Miete deutlich, bei niedriger kaum, und ein Rückgang des Index würde sie senken. In Jahren mit hoher Inflation haben Indexmietverträge Vermieter deutlich besser gestellt als Verträge mit Vergleichsmietenanpassung; ob das so bleibt, hängt von der Preisentwicklung ab. Für den Kunden ist wichtig: Die Anpassung muss aktiv erklärt werden. Vergisst er das über Jahre, verfällt sie nicht, aber die Nachholung ist nur für die Zukunft möglich.

Welche Form passt wann

• Standardmietvertrag mit Vergleichsmietenanpassung: flexibel, aber jede Erhöhung braucht Begründung, Kappungsgrenze und Zustimmung des Mieters (§ 558 BGB, höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten 15 Prozent).
• Staffelmiete: planbar, ohne Streit über die Vergleichsmiete, aber ohne Modernisierungsumlage und mit Risiko, hinter dem Markt zurückzubleiben.
• Indexmiete: folgt der Inflation, wenig Verwaltungsaufwand, aber keine Umlage eigener Modernisierungen und abhängig von der Preisentwicklung.

Was für den Käufer einer vermieteten Wohnung gilt

Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten, einschließlich der Kaution. Wird eine Mietwohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Außerdem darf der Erwerber in diesem Fall wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung erst nach Ablauf von drei Jahren kündigen; die Landesregierungen können diese Sperrfrist nach § 577a Abs. 2 BGB auf bis zu zehn Jahre verlängern. Für Kapitalanleger, die vermieten wollen, spielt das keine Rolle, für die Verkäuflichkeit an Selbstnutzer schon.

Modernisierungen kann der Vermieter nach § 559 BGB mit acht Prozent der Kosten jährlich umlegen, begrenzt durch die Kappung nach § 559 Abs. 3a BGB. Die Betriebskosten muss er innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen (§ 556 Abs. 3 BGB); danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, Guthaben des Mieters aber nicht.

Häufige Fragen von Erstvermietern

• Darf ich die Miete bei Neuvermietung frei festlegen? Außerhalb von Gebieten mit Mietpreisbremse ja, innerhalb nur bis zehn Prozent über der Vergleichsmiete, mit den genannten Ausnahmen. Der Mietspiegel der Gemeinde ist die erste Orientierung.
• Kann ich den Mieter des Verkäufers loswerden? Nein, das Mietverhältnis geht nach § 566 BGB über. Eine Kündigung braucht einen Grund nach § 573 BGB, und nach Umwandlung gilt die Sperrfrist des § 577a BGB.
• Muss ich die Kaution vom Verkäufer bekommen? Der Käufer haftet dem Mieter für die Rückzahlung, auch wenn er die Kaution nie erhalten hat. Lass dir die Übergabe im Kaufvertrag zusichern.
• Wer zahlt Reparaturen in der Wohnung? Der Vermieter, soweit keine wirksame Kleinreparaturklausel greift. Reparaturen am Gemeinschaftseigentum laufen über die WEG und das Hausgeld.

Checkliste für den frisch gebackenen Vermieter

• Aktuelles Vertragsformular verwenden, keine alten Muster aus dem Internet.
• Betriebskostenumlage ausdrücklich vereinbaren und Vorauszahlung realistisch ansetzen.
• Kaution getrennt anlegen und die Anlage dokumentieren.
• Bei Mietpreisbremse: Vergleichsmiete prüfen, Ausnahmen vor Vertragsschluss in Textform mitteilen.
• Bei Index- oder Staffelmiete: Anpassungstermine im Kalender, Erklärung in Textform.
• Übergabeprotokoll mit Fotos und Zählerständen.
• Frist für die Betriebskostenabrechnung notieren.
• Bei Übernahme eines Mietverhältnisses: Kaution, Stand der Abrechnung und Mieterhöhungshistorie vom Verkäufer übernehmen.

In Inscalia legst du für die Vermietungspflichten deines Kunden Aufgaben und Wiedervorlagen an, etwa für Indexanpassungen oder die Abrechnungsfrist, und die Kunden-Akte zeigt, welche Unterlagen zur Einheit vorliegen.

Gespräch vor der Übergabe: Nimm dir nach der Beurkundung 30 Minuten für die Vermieterpflichten. Kunden, die wissen, was auf sie zukommt, rufen später mit Fragen an, nicht mit Vorwürfen.

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand September 2026; Änderungen möglich.

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