Ratgeber · Von Inscalia Redaktion · 2026-09-20 · 6 Min. Lesezeit

Widerrufsrecht beim Maklervertrag: Fernabsatz, Belehrung, Folgen

Maklerverträge mit Verbrauchern kommen heute fast immer per E-Mail, Portal oder Telefon zustande. Damit greift das Widerrufsrecht. Was du belehren musst, wann die Frist läuft und wie du deinen Provisionsanspruch trotzdem sicherst.

Der klassische Fall im Vertrieb: Ein Interessent fragt über das Portal an, bekommt das Exposé per E-Mail, besichtigt, kauft. Monate später verweigert er die Provision mit dem Hinweis, er habe den Maklervertrag widerrufen. Ob er damit durchkommt, entscheidet sich nicht beim Notar, sondern an der Frage, ob du ihn zu Beginn richtig belehrt hast.

Dieser Artikel erklärt, wann das Widerrufsrecht beim Maklervertrag greift, was eine wirksame Belehrung enthalten muss, welche Fristen laufen und wie du deinen Anspruch sicherst, wenn der Kunde den Vertrag vor Ablauf der Frist erfüllt haben will.

Wann das Widerrufsrecht greift

Das Widerrufsrecht nach § 312g Abs. 1 BGB steht Verbrauchern bei Fernabsatzverträgen und bei Verträgen zu, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden. Ein Fernabsatzvertrag liegt nach § 312c BGB vor, wenn der Vertrag ausschließlich über Fernkommunikationsmittel zustande kommt, also E-Mail, Telefon, Portalanfrage, Kontaktformular, Messenger. Das ist im Immobilienvertrieb der Regelfall. Außerhalb von Geschäftsräumen ist zum Beispiel ein Vertrag, der bei der Besichtigung in der Wohnung unterschrieben wird.

Zwei Voraussetzungen müssen dazu erfüllt sein. Erstens muss der Kunde Verbraucher nach § 13 BGB sein. Ein privater Kapitalanleger, der eine Wohnung zur Vermietung kauft, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Verbraucher, weil private Vermögensverwaltung keine gewerbliche Tätigkeit ist. Zweitens muss überhaupt ein Maklervertrag zustande gekommen sein. Das setzt voraus, dass der Kunde erkennen konnte, dass die Leistung eine Provision kostet. Ein Exposé mit klarer Provisionsangabe, das der Kunde anfordert und nutzt, reicht dafür regelmäßig aus. Seit dem Jahr 2020 braucht der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus nach § 656a BGB zudem die Textform, eine E-Mail genügt.

Einordnung: Der Bundesgerichtshof behandelt den Maklervertrag als Dienstleistungsvertrag im Sinne des Widerrufsrechts. Damit gelten die Regeln zum vorzeitigen Erlöschen und zum Wertersatz, die für Dienstleistungen geschrieben sind.

Die Frist und ihr Beginn

Die Widerrufsfrist beträgt nach § 355 Abs. 2 BGB vierzehn Tage. Sie beginnt beim Dienstleistungsvertrag mit dem Vertragsschluss, aber nur, wenn der Kunde ordnungsgemäß belehrt wurde. Ohne oder mit fehlerhafter Belehrung beginnt die Frist nicht. Sie erlischt dann nach § 356 Abs. 3 BGB spätestens zwölf Monate und vierzehn Tage nach dem Zeitpunkt, an dem sie bei richtiger Belehrung begonnen hätte. Das ist der Zeitraum, in dem ein unbelehrter Kunde nach dem Notartermin die Provision zurückverlangen oder verweigern kann.

Für die Belehrung gibt es ein gesetzliches Muster in Anlage 1 zu Artikel 246a § 1 Abs. 2 Satz 2 EGBGB. Wer das Muster korrekt ausfüllt und übermittelt, erfüllt die Informationspflicht. Wer es abwandelt, trägt das Risiko, dass die Abwandlung als fehlerhaft gilt. Zur Belehrung gehört auch das Muster-Widerrufsformular, das du dem Kunden zur Verfügung stellen musst.

• Hinweis auf das Widerrufsrecht und die Frist von vierzehn Tagen
• Beginn der Frist (Tag des Vertragsschlusses)
• Name, Anschrift, E-Mail-Adresse des Maklers, an den der Widerruf zu richten ist
• Hinweis, dass der Widerruf durch eindeutige Erklärung erfolgen kann, das Formular nicht zwingend ist
• Folgen des Widerrufs, einschließlich der Wertersatzpflicht bei vorzeitigem Beginn der Leistung
• Muster-Widerrufsformular als Anlage
• Übermittlung in Textform, sodass der Kunde sie speichern kann

Das Dilemma: Leistung vor Fristablauf

Im Vertrieb wartet niemand vierzehn Tage, bevor er das Exposé schickt oder die Besichtigung ansetzt. Das Gesetz sieht dafür einen Weg vor. Nach § 356 Abs. 4 BGB erlischt das Widerrufsrecht bei Dienstleistungen, wenn der Makler die Leistung vollständig erbracht hat und mit der Ausführung erst begonnen hat, nachdem der Verbraucher ausdrücklich zugestimmt hat und gleichzeitig seine Kenntnis bestätigt hat, dass er sein Widerrufsrecht mit vollständiger Vertragserfüllung verliert. Bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen muss diese Zustimmung auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt werden.

Widerruft der Kunde, bevor die Leistung vollständig erbracht ist, schuldet er nach § 357a BGB Wertersatz für die bis dahin erbrachte Leistung, wenn er ausdrücklich verlangt hatte, dass der Makler vor Ablauf der Frist beginnt. Für einen Makler ist das in der Praxis wenig wert, weil die Maklerleistung erst mit dem Hauptvertrag erfolgreich ist und der Wertersatz sich nach dem vereinbarten Preis anteilig bemisst.

Deshalb ist die Formulierung der Zustimmung entscheidend. Sie muss drei Dinge enthalten: das ausdrückliche Verlangen, dass sofort begonnen wird, die Bestätigung, dass der Kunde weiß, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Erfüllung verliert, und sie muss getrennt von der Belehrung als eigene Erklärung erkennbar sein. Ein vorangekreuztes Kästchen genügt nicht. Ein Satz, den der Kunde selbst aktiv bestätigt, etwa durch Klick auf ein Kontrollkästchen mit anschließender Bestätigung per E-Mail, wird in der Rechtsprechung anerkannt.

Häufiger Fehler: Die Belehrung steht im Anhang einer E-Mail, aber die Zustimmung zum sofortigen Beginn fehlt. Dann läuft die Frist zwar, aber jede Besichtigung vor Ablauf ist ein Beginn ohne Zustimmung. Widerruft der Kunde innerhalb der vierzehn Tage, ist der Provisionsanspruch weg, ohne Wertersatz.

Rechtsfolgen des Widerrufs

• Der Maklervertrag wird rückabgewickelt (§ 355 Abs. 3 BGB). Ein Provisionsanspruch aus diesem Vertrag entfällt.
• Bereits gezahlte Provision ist zurückzuzahlen, sofern kein Wertersatz nach § 357a BGB geschuldet ist.
• Der Kaufvertrag beim Notar bleibt davon unberührt. Der Widerruf trifft nur das Verhältnis zwischen Makler und Kunde.
• Ein Neuabschluss des Maklervertrags nach dem Widerruf ist möglich, wenn der Kunde das will, etwa vor der Reservierung. Auch dieser Vertrag ist ein Fernabsatzvertrag mit eigener Belehrung.
• Bei der Provisionsteilung nach § 656c BGB gilt: Wird der Verbraucherkäufer nicht wirksam verpflichtet, kann das Auswirkungen auf die Höhe der Verkäuferprovision haben, weil beide Seiten in gleicher Höhe verpflichtet sein müssen.

Drei Sonderfälle

• Gewerbliche Kunden: Kauft eine GmbH oder ein gewerblicher Investor, gibt es kein Widerrufsrecht, weil § 312g BGB nur Verbraucher schützt. Die Abgrenzung ist im Einzelfall schwierig, etwa bei einem Einzelunternehmer, der privat investiert. Im Zweifel belehrst du auch ihn; eine überflüssige Belehrung schadet nicht, eine fehlende schon.
• Verkäuferseite: Auch der Alleinauftrag eines privaten Verkäufers ist ein Verbrauchervertrag. Kommt er per E-Mail oder beim Termin im Haus des Verkäufers zustande, gilt dasselbe Widerrufsrecht mit denselben Folgen für die Provision.
• Bestandskunden: Ein Anleger, der bereits eine Einheit gekauft hat und ein zweites Objekt anfragt, schließt mit der neuen Anfrage unter Umständen einen neuen Maklervertrag. Die alte Belehrung deckt den neuen Vertrag nicht. Im Zweifel belehrst du bei jedem neuen Objektvorgang erneut.

Ein sauberer Ablauf in der Praxis

1. Portalanfrage oder Kontakt geht ein. Noch kein Maklervertrag, nur ein Interessent.
2. Vor Versand des Exposés: Maklervertrag in Textform mit Provisionsangabe, Widerrufsbelehrung nach Muster und Muster-Widerrufsformular. Getrennt davon die aktive Zustimmung zum sofortigen Beginn.
3. Der Kunde bestätigt beides, zum Beispiel per Klick mit anschließender Bestätigungs-E-Mail oder durch Rücksendung des ausgefüllten Formulars.
4. Erst dann Exposé, Besichtigung, Verhandlung. Jeder Schritt wird mit Datum dokumentiert.
5. Nach Vertragsschluss beim Notar: Der Maklervertrag ist vollständig erfüllt, das Widerrufsrecht ist bei korrekter Zustimmung erloschen.

Dokumentation ist hier keine Formsache. Im Streit musst du beweisen, wann die Belehrung zuging und wann der Kunde zugestimmt hat. Eine E-Mail mit Zeitstempel und der bestätigte Inhalt genügen in der Regel; ein Telefonat ohne Nachweis genügt nicht.

In Inscalia liegt jeder Kontakt mit seiner Kommunikation in der Kunden-Akte. Wer Belehrung und Zustimmung als Vorlage in WhatsApp Business oder E-Mail hinterlegt und die Bestätigung im Verlauf ablegt, hat den Zeitstempel später ohne Suche zur Hand. Für die Reservierungsvereinbarung selbst steht die E-Signatur mit Prüfspur zur Verfügung.

Prüfe deine Belehrung einmal im Jahr gegen das aktuelle Muster im EGBGB. Das Muster wurde in der Vergangenheit geändert, und eine veraltete Fassung ist eine fehlerhafte Belehrung.

Hinweis: Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand September 2026; Änderungen möglich.

← Alle Artikel · Inscalia Startseite · Preise